Коэффициент капитализации рассчитывается. Расчет коэффициента капитализации

При сравнении заемных средств с полной капитализацией этот коэффициент показывает, в каком соотношении корпорация использует собственный и заемный капиталы. Также коэффициент капитализации показывает, какую долю в общей сумме финансовых источников составляет заемный капитал, привилегированные и обыкновенные акции, и другие виды собственного капитала.

Сам по себе любой финансовый коэффициент довольно бесполезен в плане информации. Но рассмотренные вместе и в контексте коэффициенты финансового левереджа дают аналитикам и инвесторам детальное представление об экономическом положении компании, о том, на какой финансовый риск она идет, насколько зависит от кредитов, какие формируются тенденции. Зная, кто контролирует капитал компании, можно сказать, кто на самом деле контролирует саму компанию!

Любая компания финансирует свои активы либо собственным, либо заемным капиталом. Во втором случае финансирование сопряжено с риском, поскольку законодательство обязывает возвращать долги, причем с процентами. Однако финансирование за счет собственных средств не налагает на компанию обязательств расплачиваться с внешними кредиторами. Благодаря этому компания может выплатить своим акционерам дивиденды - но только по решению совета директоров. Конечно, деловой риск сопровождает любую деятельность компании. Однако выбор варианта финансирования (соотношения собственных и заемных средств) может еще больше повысить этот риск. Различные эксперты применяют при выражении коэффициента финансового левереджа (показателя использования заемных средств) многочисленные формулы. Но чаще всего используются такие три: соотношение заемных и собственных средств, соотношение заемных и полных средств, коэффициент покрытия процентов.

Собственно общий коэффициент капитализации равен:

долгосрочная задолженность/(долгосрочная задолженность + акционерный капитал)

общая задолженность/(общая задолженность + привилегированные акции +обыкновенные акции)

Например, коэффициент капитализации предприятия с долгосрочной задолженностью 5000 ф. ст. и акционерным капиталом 3000 фунтов равен:

5000/(5000 + 3000) = 5000/8000 = 0,625.

Оба варианта коэффициента капитализации еще называются «компонентными процентами», поскольку сравнивают долг компании с ее полным капиталом (заемные и собственные средства) или с акционерным. Эти коэффициенты показывают, насколько сильно компания зависит от финансирования кредитными средствами.

Важные детали касательно коэффициента капитализации

• Коэффициент капитализации надо рассматривать в развитии во времени, а также сравнивать с другими данными и стандартами. Например, коэффициент валовой прибыли 20% — ничего не значащая информация; но если знать, что средний по отрасли коэффициент составляет 10%, то на этом фоне 20% выглядят привлекательно. И если знать, что на протяжении последних трех лет этот коэффициент постоянно рос, то правильным будет вывод о разумной политике и эффективных стратегиях менеджмента компании.
• Все коэффициенты капитализации следует толковать в контексте прибыли и денежных поступлений компании, а также в сравнении с аналогичными показателями конкурентов.
• Нужно проявлять осторожность, сравнивая компании из различных отраслей или секторов. Одни и те же цифры будут считаться низкими в одной отрасли, но очень высокими в другой.
• Некоторые менее распространенные коэффициенты капитализации основаны на формулах, в которых использована балансовая стоимость акционерного капитала. При сравнении с другими коэффициентами эти могут ввести в заблуждение, поскольку обычно существует слабая связь между цифрами балансовой и рыночной стоимости компании. Вторая может быть во много раз выше первой, поскольку отражает мнение инвестиционного сообщества о том, сколько стоит компания.

Общий коэффициент капитализации – параметр, преобразующий чистый доход в текущую стоимость объекта. При этом учитывается как сама чистая прибыль, получаемая от эксплуатации оцениваемого объекта, так и возмещение основного капитала, затраченного на приобретение объекта.

В данной работе применяется кумулятивный метод построения коэффициента капитализации. Особенность метода – одна из двух составляющих коэффициента – процентная ставка есть сумма отдельных составляющих. Ее основой является безрисковая ставка (в данной работе равна ставке рынка ГКО-ОФЗ). К безрисковой ставке дохода прибавляются поправки:

Поправка на дополнительный риск при вложении инвестиций;

Поправка на дополнительный риск, связанный с управлением инвестициями;

Поправка на низкую ликвидность недвижимости.

Таким образом, процентная ставка – это сумма безрисковой ставки плюс поправка на дополнительные риски плюс поправка на низкую ликвидность.

Что касается второй составляющей общего коэффициента капитализации – ставки возмещения капитала, то она рассчитывается как отношение единицы к числу лет, требуемых для возврата вложенного капитала (т.к. срок экономической жизни объекта составляет 100 лет, то ставка будет равна 1/100 = 0,01 или 1%).

Общий коэффициент капитализации по данному методу определяется путем суммирования процентной ставки и ставки возврата капитала (таблица 12).

i = i 0 + i c + i л + i in + n k , где

i 0 – безрисковая процентная ставка

i c – общерыночный риск (изменение ставки по сравнению с безрисковой в зависимости от рискованности вложения капитала в недвижимость), по данным Росстата = 0,56.

i л – поправка на низкую ликвидность данного вида недвижимости, т.е. насколько быстро актив может быть превращен в наличные денежные средства. По сравнению с акциями и облигациями недвижимость характеризуется низкой ликвидностью.

Процентная надбавка за низкую ликвидность актива может быть определена по формуле: i л = i 0 *Время экспозиции аналогов, мес./12мес.

i in – поправка на управление инвестициями, %. Данная поправка не применяется в курсовой работе.

n k – С (рассчитывается по методу Ринга – прямой возврат инвестиций).

n k = 1/Срок жизни объекта

Вывод: рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методом прямой капитализации:

Стоимость ОН = ЧОД/Коэффициент капитализации Стоимость ОН = 631800/0,1086 = 5817679,56руб.

1. Согласование результатов оценки и получение итоговой величины рыночной стоимости Объекта оценки

Различные подходы могут быть использованы в процессе оценки, но решение вопроса об относительной значимости показателей стоимости, полученных на базе различных подходов, должно определяться обоснованным суждением оценщиков, которое оформляется путем взвешивания стоимостей, определенных использованием двух и более подходов. Решение же вопроса, каким стоимостным оценкам придать больший вес и как каждый подход взвешивать по отношению к другим, является ключевым на заключительном этапе процесса оценки.

Существуют два базовых метода взвешивания:

метод математического взвешивания;

метод субъективного взвешивания.

Если в первом методе используется процентное взвешивание результатов, полученных различными способами, то второй базируется на анализе преимуществ и недостатков каждого подхода, а также на анализе количества и качества данных в обосновании каждого подхода.

Если при согласовании используется взвешивание результатов, полученных при применении различных подходов к оценке, а также использовании разных методов в рамках применения каждого подхода, оценщик должен обосновать выбор использованных весов, присваиваемых результатам, полученным при применении различных подходов к оценке, а также использовании разных методов в рамках применения каждого подхода.

В курсовой работе для расчет итогового значения рыночной стоимости применялся метод математического взвешивания:

В соответствии с ФСО №7, доходный подход применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов, т.е. той недвижимости, целью владения которой является получение постоянного дохода. Жилая недвижимость приобретается, как правило, либо для постоянного проживания, либо в «спекулятивных» целях - с намерением продать объект на «пике» цен. При этом вариант сдачи жилой недвижимости в аренду, как правило не рассматривается: с учетом привлечения ипотечного кредита, доход от сдачи такой недвижимости в аренду в обозримом будущем вряд ли покроет все издержки на ее приобретение. Так, отношение ЧОД, рассчитанного в рамках доходного подхода, к стоимости объекта, рассчитанной в рамках сравнительного подхода, т.е. ставка капитализации, для объекта оценки составляет 5%. Для сравнения, ставки капитализации по Москве по состоянию на дату определения стоимости оцениваются для доходных объектов на уровне 9,5-10,5% для офисного и торгового сегментов и на уровне 12-13% для складского 1 . Таким образом, доходному подходу присвоен вес 10%;

Использование затратного подхода целесообразно, когда целью оценки является страхование объекта; либо оценка проводится для зданий, требующих реконструкции; в целях налогообложенияобъекта и проч. Кроме того, в соответствии с ФСО №7 затратный подход рекомендуется использовать, в частности, при низкой активности рынка, когда недостаточно данных, необходимых для применения сравнительного и доходного подходов к оценке. На дату оценки на рынке представлено достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами предложений. Кроме того, одним из недостатков затратного подхода является то, что он не отражает экономическую ситуацию как на рынке недвижимости, так и в целом в стране.Таким образом, затратному подходу присвоен вес 10%;

Рынок загородной недвижимости является активным, т.е. таким, в котором сделки совершаются достаточно часто, что обеспечивает формирование цен, отражающих реальные стоимостные оценки текущей ценности соответствующих объектов. Таким образом, сравнительному подходу присвоен вес 80%, как наиболее достоверно отражающему стоимость Объекта оценки.

Таблица 13. Расчет итоговой величины рыночной стоимости

Вывод: рыночная стоимость Объекта оценки по состоянию на дату определения составляет (округленно): 7 593 155.95 руб.

Определение

Коэффициент капитализации (capitalization ratio) - это показатель, сравнивающий размер долгосрочной кредиторской задолженности с совокупными источниками долгосрочного финансирования, включающими помимо долгосрочной кредиторской задолженности собственный капитал организации. Коэффициент капитализации позволяет оценить достаточность у организации источника финансирования своей деятельности в форме собственного капитала.

Коэффициент капитализации входит в группу показателей финансового левериджа - показателей, характеризующих соотношение собственных и заемных средств организации

Данный коэффициент позволяет оценить предпринимательский риск. Чем выше значение коэффициента, тем больше организация зависима в своем развитии от заемного капитала, тем ниже финансовая устойчивость. В то же время, более высокий уровень коэффициента говорит о большей возможной отдачи от собственного капитала (более высокая рентабельность собственного капитала).

Расчет (формула)

Коэффициент капитализации рассчитывается как отношение долгосрочных обязательств к сумме долгосрочных обязательства и собственного капитала организации:

Коэффициент капитализации = Долгосрочные обязательства / (Долгосрочные обязательства + Собственный капитал)

Коэффициент капитализации - важный показатель финансового левериджа компании, отражающий структуру источников долгосрочного финансирования. В данном случае капитализация компании (не путать с рыночной капитализацией) рассматривается как совокупность двух наиболее устойчивых пассивов - долгосрочных обязательств и собственных средств.

Нормальное значение

Данный коэффициент не имеет устоявшегося нормативного значения, поскольку сильно зависит от отрасли, технологии работы предприятия. Однако для инвесторов более привлекательны предприятия с преобладанием собственного капитала над заемным. Тем не менее, использование только собственных источников финансирование тоже не является положительным фактором, так как снижает отдачу от вложений собственников.

О коэффициенте капитализации на английском языке можно почитать в статье "Capitalization Ratio".

Коротко: Коэффициент капитализации – важный параметр оценки предпринимательского риска, который важен для инвесторов, собственников, руководства компании. Финансовый поток коммерческих организаций состоит из собственных и заемных средств. Для формирования их оптимального соотношения важно определять Сapitalization ratio, единое для всех отраслей нормативное значение которого находится в пределах 1-1,5. Базой для расчета выступают сведения бухгалтерского баланса (Ф. №1). Снижение показателя свидетельствует об укреплении финансового положения компании, а его рост отражает увеличение ее зависимости от заемного финансирования.

Подробно

Инвестору или собственнику бизнеса крайне важно количественно оценить уровень предпринимательского риска - вероятности снижения доходов от вложенных средств. Для его определения рекомендуют анализировать соотношение заемного и собственного капитала.

Коэффициент капитализации (Сapitalization ratio - CR, КК) - это финансовый индикатор финансовой устойчивости компании и ее долгосрочной платежеспособности, который рассчитывается путем деления совокупных обязательств на собственный капитал (капитализацию). Он позволяет оценить:

• насколько у компании достаточно собственных средств для обеспечения своей основной деятельности;
• как эффективно она распределяет и использует собственный капитал.

Справка! КК - показатель из группы финансового левериджа. Все входящие в нее индикаторы нацелены на выявление соотношения между собственными и заемными средствами.

Чем выше значение показателя CR, тем больше предприятие, в зависимости от заемных источников финансирования. Регулярно ему приходится тратить часть дохода на погашение задолженности по кредитам и покрытие процентных ставок по ним, что формирует предпринимательский риск. В итоге доля прибыли инвестора уходит на возмещение стоимости заемного капитала.

Справка! Сapitalization ratio часто называют плечом финансового рычага. С его помощью оценивают, сколько руб. заемного капитала сумела привлечь компания на 1 руб. собственных средств.

Формула расчета коэффициента капитализации

Основой расчета КК выступают сведения из бухгалтерского баланса компании. Оттого определить его могут инвесторы, кредиторы, партнеры, государственные структуры, не обращаясь за данными к оцениваемому субъекту:

• собственный капитал и резервы (стр. 1300);
• краткосрочные обязательства (стр.1500);
• долгосрочные обязательства (стр.1400).

Важный момент! Если краткосрочные обязательства компании (до 12 месяцев) составляют менее 5% совокупной задолженности, то при расчете плеча финансового рычага их не учитывают.

В общем виде формулу оценки коэффициента предпринимательского риска можно представить в следующем виде:

КК = (ДО + КО) / СК, где:

СК- собственный капитал;

КО - краткосрочные обязательства;

ДО - долгосрочные обязательства.

Для удобства использования индикатора капитализации на практике имеет смысл выразить формулу его расчета через строки бухгалтерского баланса (новая форма):

КК= (стр.1400 + стр. 1500) / стр.1300

В упрощенном виде формула имеет вид: CR = стр. 1400 / стр. 1300. В этом случае в ней нашли отражение самые стабильные элементы пассивов организации.

Нормативное значение индикатора

Хотя при сравнении предприятий по размеру коэффициента капитализации важно отбирать субъектов из одной и той же отрасли, общее нормативное значение едино для всех секторов экономики. При этом существует два норматива, которые применяются в зависимости от состояния национальной экономики.

Справка! Если соотношение заемного и собственного капитала оказалось 80% на 20%, то предприятие признается банкротом.

Развитые страны мира со стабильными экономиками менее подвержены воздействию кризисных процессов.

Формула коэффициента капитализации по балансу

Поэтому их компании могут позволить себе активное использование заемного финансирования. В развивающихся странах надежным будет признан только тот бизнес, который способен полностью покрыть собственными средствами привлеченные кредиты и займы.

Важный момент! Инвесторы высоко оценивают предприятия с преобладанием собственного капитала даже при условии высокой рентабельности заемного капитала. Однако такая ситуация свидетельствует о том, что компания не использует в своей деятельности выгод от оборота привлеченных извне заемных средств.

Примеры расчета коэффициента

Для того чтобы рассмотреть оценку коэффициента капитализации на практике, стоит рассчитать его для двух предприятий разного масштаба деятельности:

• крупной корпорации машиностроительной отрасли «Трансмашхолдинг», которая занимается изготовлением вагонов и комплектующих для железных дорог;
• небольшого торгового посредника - компании «Метрополь», которая занимается поставками строительных материалов для розничных точек продаж.

Вывод! Динамика показателя капитализации для торгово-логистической компании «Метрополь» свидетельствует о том, что компания в своей деятельности опирается в основном на собственные средства.

Она финансово устойчива, однако не в полной мере использует потенциал заемного финансирования, который мог бы стать источником перспективного роста. Анализ динамики показателя говорит о постепенном улучшении ситуации.

Вывод! ОАО «Трансмашхолдинг» активно привлекает заемное финансирование: значительные капитальные затраты сложно покрыть исключительно за счет собственных источников. Показатель КК у компании больше оптимального для России уровня, но в пределах общемирового значения. В последние годы наблюдается снижение доли заемных средств и повышение суммы собственного капитала в финансировании его работы.

Несмотря на то, что компании «Метрополь» и «Трапнсмашхолдинг» отличаются по размеру, масштабам деятельности и отрасли функционирования, для них характерны общие нормативы коэффициента капитализации.

Анализ показателей их бухгалтерских балансов за 2015-2017 гг. показал, что финансовое положение обеих организаций стабильное. Однако для крупной машиностроительной компании характерно чрезмерное использование заёмного финансирования, а для небольшой торгово-логистической фирмы - недостаточное внимание в отношении кредитных средств.

Подробный алгоритм расчета индикатора CR представлен в образце. Для удобства прикладного использования формулы коэффициента внесены в табличный редактор Excel.

Вопросы и ответы по теме

По материалу пока еще не задан ни один вопрос, у вас есть возможность сделать это первым

Справочные материалы по теме

Теоретически коэффициент капитализации для текущего дохода должен прямо или косвенно учитывать следующие факторы:

1. Компенсацию за безрисковые, неликвидные инвестиции.

2. Компенсацию за риск.

3. Компенсацию за низкую ликвидность.

4. Компенсацию за инвестиционный менеджмент.

5. Поправку на прогнозируемое повышение или снижение стоимости недвижимости

Существует несколько методов определения коэффициента (ставки) капитализации:

1. Метод рыночной выжимки;

2. Метод кумулятивного построения (суммирования);

3. Метод связанных инвестиций заемного и собственного капитала;

4. Метод связанных инвестиций земли и здания;

5. Метод определения коэффициента капитализации с учетом возмещения капитальных затрат.

6. Метод Элвуда (метод капитализации заемного и собственного капитала).

1. Метод рыночной выжимки.

Является самым простейшим, быстрым и точным для определения стоимости какой-либо недвижимости с помощью собранных на конкурентном и свободном рынках данных по сопоставимым продажам. Продажи аналогичны по своим характеристикам (инвестиционная мотивация, социально-юридический статус, платежеспособность, пути финансирования и т.д.) и полезности объектов недвижимости. В рамках доходного подхода ставка капитализации (R) рассчитывается по формуле:

V - стоимость объекта-аналога;

I - ЧОД оцениваемого объекта.

2. Метод кумулятивного построения (метод суммирования).

Этот метод определения ставки капитализации делит ее на составные части. Двумя основными компонентами ставки капитализации являются: процентная ставка и ставка возмещения (возврата) капитала.

Процентную ставку разбивают на несколько составляющих:

1. Безрисковую ставку.

2. Ставку на дополнительный риск.

3. Компенсацию на низкую ликвидность.

4. Компенсацию на инвестиционный менеджмент.

5. Поправку на прогнозируемое повышение или снижение стоимости недвижимости.

Безрисковая ставка. Безрисковая ставка используется в качестве базовой, к которой добавляются остальные составляющие процентной ставки. Для определения безрисковой ставки можно пользоваться как среднеевропейскими показателями по безрисковым операциям, так и отечественными. В случае использования среднеевропейских показателей к безрисковой ставке прибавляется премия за риск инвестирования в данную страну, так называемый страновой риск. Безрисковая ставка определяет минимальную компенсацию за инвестированный капитал с учетом фактора времени (инвестиционного периода).

Ставка за дополнительный риск. Все инвестиции, за исключением инвестиций в государственные ценные бумаги, имеют более высокую степень риска, зависящую от особенностей оцениваемого вида недвижимости. Чем больше риск, тем выше должна быть величина процентной ставки, чтобы инвестор мог взять на себя риск по какому-либо инвестиционному проекту.

Компенсация за низкую ликвидность. Ликвидность показывает, насколько быстро недвижимость может быть превращена в наличные деньги. Недвижимость низколиквидна по сравнению, например, с акциями и другими ценными бумагами. Поправка на неликвидность своего рода поправка на длительную эксплуатацию при продаже объекта или на время по поиску нового арендатора в случае банкротства или отказа от аренды существующего арендатора.

Компенсация за инвестиционный менеджмент. Чем более рискованны и сложны инвестиции, тем более компетентного управления они требуют.

Ставка возмещения капитала. Величина, равная единице, деленной на число лет, требуемое для возврата вложенного капитала, основывается на временном интервале, в течение которого, по расчетам типичного инвестора, произойдет возврат капитала, вложенного в оцениваемую недвижимость.

Общий коэффициент капитализации при данном методе рассчитывается путем суммирования процентной ставки, вычисленной кумулятивным методом, и ставки возврата капитала.

3. Метод связанных инвестиций собственного и заемного капитала.

Так как большинство объектов недвижимости покупается с помощью заемного и собственного капитала, то общая ставка капитализации должна удовлетворять рыночным требованиям дохода на обе части инвестиций.

Инвестиции = заемный капитал + собственный капитал.

Ставка капитализации на заемные средства называется ипотечной постоянной и рассчитывается следующим образом:

Rз= ежегодные выплаты по обслуж. долга / основная сумма ипотечной ссуды

Если ссуда выплачивается более часто, то R рассчитывается путем умножения платежей по обслуживанию долга на их частоту (месяц, квартал) а затем делится на всю сумму ипотечной ссуды.

Ипотечная постоянная является функцией процентной ставки, частоты амортизации долга и условий кредита. Когда условия кредита известны, ипотечную постоянную можно определить по финансовым таблицам: она будет представлять собой сумму ставки процента и коэффициента фонда погашения. Инвестор собственного капитала также стремится к получению систематических денежных доходов.

Ставка, используемая для капитализации дохода на собственный капитал, называется ставкой капитализации на собственный капитал (Rc) и определяется следующим образом:

Rc= денежные поступления до вычета налогов / сумма вложенных собственных средств

Rc является не просто нормой прибыли на капитал, а сочетает в себе норму прибыли на капитал и возврат вложенного капитала.

Общая ставка капитализации (R) должна удовлетворять определенному уровню ипотечной постоянной для кредитора и притока дохода для инвестора собственного капитала. Она определяется путем взвешивания ее составляющих пропорционально размерам заемного и собственного капитала в составе инвестиций. Отношение величины заемного капитала к стоимости фонда инвестиций называется кредитной долей. Кредитная (долговая) доля в суммарных инвестициях в недвижимость равна:

Мкред.= величина кредита / стоимость инвестиций

Тогда доля собственного капитала составляет: Мсоб. = 1 - Мкред., где за 1 принят суммарный капитал.

Когда известны ипотечная постоянная (Rз) и ставка капитализации дохода на собственный капитал, то общая ставка капитализации будет равна:

R = Rз х Мкр. + Rc(1-Мкр.).

Типичные сроки и условия предоставления ипотечных кредитов можно получить путем анализа рыночных данных. Ставки капитализации на собственный капитал получают на основе данных по сопоставимым продажам.

Пример. Определить стоимость собственности, для покупки которой можно получить кредит суммой 1000000 под 12% годовых на 20 лет при ежегодных платежах (годовой платеж по обслуживанию долга - 133880). Предполагается, что после 8-летнего периода владения собственность будет продана за 1200000. ЧОД составляет 180000, а инвестор рассчитывает на получение 14%-ной нормы отдачи собственного капитала.

Решение. В соответствии с основной формулой ипотечно-инвестиционного анализа:

V=PV[(180000 - 133880), 8 лет 14%] + PV[(1200000 - 829295), 8 лет 14%] + 100000= 213944 + 129953 + 1000000=1343897.

4. Модифицированный метод капитализации заемного и собственного капитала (метод Элвуда). Существует мнение, что методу связанных инвестиций присущи некоторые недостатки, т.к. он не учитывает продолжительность периода планируемых капиталовложений, а также снижение или повышение стоимости имущества в течение этого периода. В 1959 году членом института оценки (МАГ) Л.В. Элвудом были увязаны эти факторы с факторами, уже включенными в метод связанных инвестиций, и предложена формула, которую можно было использовать для проверки или расчета общей ставки капитализации. Кроме того, были разработаны таблицы, упрощающие использование его метода.

Формула Элвуда, разработанная для расчета общей ставки капитализации, имеет следующий вид:

R = Rс - Мкр х С / Dep - app(SFF),

R - общая ставка капитализации;

Rс - ставка дохода на собственный капитал - представляет собой реальный доход на капиталовложение, который типичный инвестор ожидает получить за период владения имуществом. Она включает убытки или в основном прибыли от продаж (т.к. большинство инвесторов планирует продать приобретенное имущество дороже, чем оно было куплено). Ставка дохода на собственный капитал рассчитывается на основе рыночных данных и зависит от специфики конкретного объекта оценки.

Мкр - отношение величины ипотечного кредита к стоимости (кредитная доля в суммарном капитале);

С - ипотечный коэффициент;

Dep - уменьшение стоимости имущества за прогнозируемый период;

арр - повышение стоимости имущества за прогнозируемый период;

SFF - коэффициент фонда погашения при ставке Y для прогнозируемого периода владения.

Ипотечный коэффициент может быть рассчитан по формуле:

С = Y + P(SFF) - Rs,

где Р - часть ипотечного кредита, которая будет амортизирована (погашена) в течение прогнозируемого периода;

Rs - ипотечная постоянная.

Ипотечный коэффициент можно найти в таблицах Элвуда, не вычисляя его самостоятельно.

Пример. Предположим, что требуется определить стоимость собственности исходя из следующих данных:

Решение. По методу Элвуда ставка капитализации будет равна:

R = / 1 + 0=0.12173.

Следовательно, стоимость собственности равна V=50000/0,12179=410745.

5. Метод связанных инвестиций земли и здания.

Суть данного метода заключается в определении взвешенных ставок капитализации по каждому структурному элементу всего имущественного комплекса - земле и стоящему на ней сооружению. Взвешивание ставок капитализации осуществляется на основе размеров долей составляющих в стоимости имущественного комплекса в целом. Общая ставка капитализации рассчитывается по формуле:

R= Сз x Кз + Сзд х Кзд,

Сз - стоимость земли в процентах от общей доли имущественного комплекса;

Кз - ставка капитализации для земли;

Сзд - стоимость здания в процентах от общей имущественного комплекса;

Кзд - ставка капитализации для здания.

6. Учет возмещения капитальных затрат в коэффициенте капитализации

Как уже говорилось ранее, коэффициент капитализации применительно к недвижимости включает в себя доход на капитал и возврат капитала. Доход на капитал - это компенсация, которая должна быть выплачена инвестору за ценность денег с учетом фактора времени, риска и других факторов, связанных с конкретными инвестициями. Доход на капитал называют также отдачей. Возврат капитала означает погашение суммы первоначального вложения. Возврат капитала называют возмещением капитала.

Потоки доходов на инвестиции, поступление которых прогнозируется равными суммами в течение неограниченного срока, а также, если не прогнозируется изменение стоимости вложенного капитала, могут быть капитализированы по ставке процента (дисконта).

В этом случае возмещение инвестиционных затрат происходит в момент перепродажи актива. Весь поток доходов является доходом на инвестиции.

В случае если прогнозируется изменение стоимости актива (потеря или рост), то возникает необходимость учета в коэффициенте капитализации возмещения капитала. Существует три способа возмещения инвестированного капитала:

· Прямолинейный возврат капитала (метод Ринга) - для истощаемых активов;

· Возврат капитала по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиции (метод Инвуда) или аннуитетный метод - для оценки активов, генерирующих постоянные потоки доходов;

· Возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке процента (метод Хоскольда) - для высокоприбыльных активов.

1. Прямолинейный возврат капитала (метод Ринга). Метод Ринга предполагает, что возмещение основной суммы происходит ежегодно равными частями. При прямолинейном возмещении капитала ежегодные суммарные выплаты уменьшаются. Это указывает на то, что прямолинейная капитализация соответствует убывающим потокам доходов и неприменима для потоков равновеликих доходов, т.к. приводит к занижению их оценки. Годовая норма возврата вычисляется путем деления 100%-ной стоимости актива на остающийся срок жизни:

Ry - ставка доходности инвестиций;

n - Оставшийся срок экономической жизни.

Пример. Выдан кредит в размере 1000$ сроком на 4 года под 12% годовых. Определить величину возмещения первоначально вложенного капитала на инвестиции.

Решение. Учитывая то, что кредит выдан сроком на 4 года, то прямолинейный коэффициент капитализации будет равен 25% (100% : 4 = 25%). Каждый год возмещается 25% (1000$ / 4 = 250$) первоначально вложенного капитала и 12% на инвестиции. Следовательно, общий коэффициент капитализации будет иметь вид R= 25% + 12%= 37%.

2. Возврат капитала по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиции (метод Инвуда). Норма возврата инвестиций, как составная часть коэффициента капитализации, равна фактору фонда возмещения при той же ставке процента, что и по инвестициям:

R= Ry + SFF (n, Y),

SFF - фактор фонда возмещения;

Y=Ry - ставка дохода на инвестиции.

Часть суммарного потока доходов составляет ЧОД, остаток же потока доходов обеспечивает возмещение капитала или возврат. В случае 100% потери капитала часть доходов, идущая на возмещение капитала, будучи реинвестированной по процентной ставке, вырастет до первоначальной основной суммы: таким образом происходит полное возмещение капитала.

Пример. Кредит в размере 2000$ выдан сроком на 5 лет под 10% годовых. Он может быть полностью погашен при условии ежегодно выплачиваемых равных платежей в сумме 527,6$ (исходя из взноса на амортизацию). Построить равномерно аннуитетную капитализацию.

Решение. Доход банка составит 200$ ежегодно. Возврат основной суммы в первый год составит 527,6$ - 10% от 2000$=327,6$. Во второй год: 527,6$ - 10%(2000$ - 327,6$)=360,36$. Аналогично рассчитывается доход и на последующие 3 года. Результаты расчетов приведены в таблице:

3. Возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке процента (метод Хоскольда). В некоторых случаях ставка дохода, приносимая первоначальными инвестициями, несколько высока. При этом становится маловероятным осуществление реинвестирования по той же ставке, что и на первоначальные инвестиции. Поэтому для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по безрисковой ставке процента:

R= Ry + SFF (n, Yб),

Yб - Безрисковая ставка процента.

Пример. Инвестиционный проект предполагает ежегодный 10%-ный доход на капитал в течение 5 лет. За первый год ожидается доход в 554$. Суммы в счет возврата инвестиций может быть без риска реинвестированы по ставке лишь в 6%. Определить стоимость дохода.

Решение. По таблице «6 функций сложного процента» пятилетний фактор фонда возмещения при 10% равен 0,1773964. Коэффициент капитализации будет равен R= 0,1 + 0,1773964 ? 0,277. Если ожидаемый доход за первый год составит 554$, то стоимость дохода равна V= ЧОД / R= 554 / 0,277 = 2000$.

После расчета ЧОД и коэффициента капитализации на их основе рассчитывается стоимость объекта недвижимости. Основные этапы процедуры оценки методом капитализации:

1) определение ожидаемого годового (или среднегодового) дохода, в качестве дохода, генерируемого объектом недвижимости при его наилучшем и наиболее эффективном использовании;

2) расчет ставки капитализации по собранным на конкурентном и свободном рынках данных по сопоставимым продажам.;

3) определение стоимости объекта недвижимости на основе чистого операционного дохода и коэффициента капитализации путем деления ЧОД на коэффициент капитализации:

Пример. Определить стоимость объекта на основе следующих данных по объекту оценки:

1) ПВД = 160000 у.е.

2) Долги - 5% от ПВД

3) Операционные расходы - 45% от ПВД

4) Коэффициент капитализации в среднем по отрасли равен 0,10.

Решение. 1) Долги равны 5% от 160000 = 8000 у.е.

2) ДВД = 160000 - 8000= 152000 у.е.

3) Операционные расходы 45% от 160000= 72000 у.е.

4) ЧОД = ДВД - опер.расходы = 152000 - 72000 = 80000 у.е.

5) стоимость V = I/R = 80000 / 0,10 = 800000 у.е.

Для гармоничной организации деятельности компании применяют множество методик. Устойчивость финансово-экономической деятельности предприятия позволяет всесторонне оценить правильность решений руководства в этой области. Коэффициент капитализации является одним из составных элементов этой методики. Его расчет позволяет оценить привлекательность предприятия для инвесторов. При помощи коэффициента капитализации модно оценить структуру баланса, оптимизировать ее для увеличения прибыли в плановом периоде. Поэтому данный показатель так важен для анализа.

Сущность показателя

Коэффициент капитализации представляет собой соотношение заемного капитала к общей сумме валюты баланса.

Это позволяет оценить гармоничность соотношения заемного и собственного капитала. Самая известная формула определения коэффициента капитализации рассматривает структуру источников финансирования деятельности компании с точки зрения именно заемного капитала. Устойчивость будет тем выше, чем ниже рассматриваемый показатель.

Для всестороннего анализа и возможности сделать адекватные выводы о правильности соотношения собственного и долгового капитала, определять коэффициент капитализации необходимо вместе с рядом других показателей. Например, с финансовым рычагом. Ведь отказавшись от привлечения заемных средств, компания получает и минимальную прибыль. Увеличить свои доходы возможно лишь при грамотной организации кредитных источников.

Поэтому для всесторонней оценки структуры баланса применяют коэффициент расчета капитализации предприятия.

Формула расчета

Расчет представленного показателя рассматривается в аспекте деятельности определенной компании.
Ее не оценивают в этом случае с позиции капитализации на рынке. Это позволяет рассмотреть именно структуру баланса. Коэффициент капитализации, формула которого представлена ниже, рассчитывается при помощи Формы 1 бухгалтерского отчета. Математически она имеет вид:

КК = ДЗК/(ЗК+СК), где:

• ДЗК - долгосрочный заемный капитал;
• ЗК - заемный капитал;
• СК - собственный капитал.

Рассчитывая коэффициент капитализации, необходимо делать вывод о его динамике.

Значение показателя

После проведения расчетов аналитик может сделать определенные выводы. Коэффициент капитализации, формула которого была рассмотрена выше, показывает влияние заемного капитала на балансовую прибыль. Однако количественный показатель можно оценить при помощи других методик. Здесь же видно лишь как платные источники финансирования распределились в структуре баланса. Если общий расчет коэффициента капитализации определил его рост, это значит, что большую прибыль компания получила за счет таких источников финансирования. Хорошо это или плохо подскажут последующие исследования.

Снижение показателя капитализации свидетельствует об обеспечении предприятием своей деятельности за свет увеличения доли своего капитала. Можно сделать вывод, что организация благодаря таким изменениям заплатит кредиторам меньшее количество процентов за пользование их капиталом, чем в предыдущем периоде. Больше чистой прибыли будет направлено на резервный фонд, на операционную деятельность в будущем периоде, а также распределено между собственниками.

Норматив

Коэффициент капитализации обычно соотносится с нормативным значением. В большинстве экономических источников он определен как 1. То есть в пассиве баланса должно быть 50 %

Собственных источников и 50% заемных средств.

Однако опыт экономически развитых стран говорит о довольно успешном функционировании компаний с этим показателем 1,5. Платных источников финансирования у них определяется 60% в общей структуре баланса.

Все зависит от сферы деятельности компании, ее основных конкурентов, а также оценки рисков. Имеют значение такие показатели, как рентабельность производства, фондоемкость и размеры компании, ее срок существования и репутация на рынке продукции.

Кому интересен показатель

Определение коэффициента капитализации необходимо знать инвесторам, кредиторам и управляющим органам предприятия.

Инвесторы, которые являются создателями компании и чей капитал называется в балансе собственным, заинтересованы в росте этого показателя, так как увеличение капитализации дает возможность количественно и качественно улучшить производственную деятельность. Однако финансовые аналитики должны рассчитать, до какой степени целесообразно наращивать средства путем привлечения заемных средств.

Кредиторы также рассматривают представленный показатель в процессе принятия решения о предоставлении своих средств. Чем ниже общий коэффициент капитализации, тем выше финансовая устойчивость предприятия. Это является сигналом целесообразности для кредиторов предоставить в долг свои средства.

Капитализация дохода

Чтобы соотнести зависимость чистой прибыли от привлечения заемных и собственных средств, следует рассматривать в анализе представленный показатель с позиции капитализации дохода.
Это позволяют выяснить такие методики, как коэффициент финансового рычага, риска, привлечения, самофинансирования и т. д. Это все синонимы. В зависимости от точки зрения, с которой оценивается компания, общий ее доход может быть рассчитан с учетом денежного потока. Балансовую или чистую прибыль предприятия определяют при помощи нормы доходности. Она позволит оценить активность роста объема ее поступлений на баланс или чистой прибыли.

Расчет капитализации дохода

Коэффициент капитализации дохода при отсутствии изменений в объемах производства в динамике также остается в этом случае неизменным. Он будет равен ставке доходности.

Для расчета представленного показателя используется следующая формула:

Оценка стоимости предприятия = Скорректированный поток прибыли/Коэффициент капитализации.

Корректировки проводятся в области налогообложения. Местные или федеральные сборы устраняются из прибыли. Если доход компании имеет отрицательное (близкое к нулю) значение, этот показатель не используют для расчетов. Такой подход дает возможность оценить норму доходности инвесторов и соотнести правильно количество собственного и заемного капитала. Причем не с позиции балансовых поступлений, а в разрезе чистой прибыли компании.

Достоинства и недостатки метода

Расчет коэффициента капитализации дохода имеет ряд достоинств и недостатков. К отрицательным его сторонам следует отнести трудоемкость процесса подготовки и сбора информации. Также этот метод не подходит предприятиям новым или нуждающимся в санации.

К преимуществам же относят доступность и простоту расчетов, которые позволяют четко оценить деятельность компании и конъюнктуру рынка. Это наиболее подходящий метод оценки структуры капитала предприятий, имеющих стабильные показатели чистой прибыли или небольшие темпы ее увеличения.

Однако если деятельность предприятия или сфера его деятельности не отличается стабильностью, этот метод применять не следует.

Ознакомившись с таким понятием, как коэффициент капитализации, каждый финансовый аналитик может применять его для оценки деятельности компании. Это позволит оптимизировать структуру источников обеспечения деятельности с позиции балансовых поступлений. Используя метод капитализации дохода, это соотношение определяется с позиций изменения показателя чистой прибыли организации.