Коэффициент капитализации рассчитывается по формуле. Коэффициент капитализации

Расчет ЧОД:

1. Оценка потенциального валового дохода . Делается на основе анализа текущих ставок и тарифов на рынке для сравнимых объектов. Потенциальный валовой доход (ПВД) - доход, который можно получить от недвижимости при 100% занятости без учета всех потерь и расходов.
ПВД зависит от площади объекта и арендной ставки.

ПВД = S х Са,

S - площадь в кв. м., сдаваемая в аренду;

Са - арендная ставка за 1 кв. м.

Как правило, величина арендной платы зависит от местоположения объекта, его физического состояния, наличия коммуникаций, времени аренды (срока) и т.д.

2. Расчет действительного валового дохода (ДВД) - - это потенциальный валовой доход за вычетом потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы с добавлением прочих доходов от нормального рыноч­ного использования объекта недвижимости:

ДВД = ПВД - Потери + Прочие доходы.

3. Расчет чистого операционного дохода (ЧОД) - действительный валовой доход за минусом операционных расходов (ОР) за год (за исключением аморти­зационных отчислений):

Операционные расходы принято делить на:

Условно-постоянные расходы или издержки;

Условно-переменные или эксплуатационные расходы;

Расходы на замещение или резервы.

К условно-постоянным относятся расходы, размер которых не зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта. Как правило, это налоги на имущество, страховка основных фондов и т.п.

Условно-переменные - это расходы, размер которых зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг. Основными условно-переменными расходами являются расходы на управление: коммунальные расходы (газ, электричество, вода, отопление, телефон и т.д.); расходы на уборку, содержание территории и т.д.

К расходам на замещение относят расходы, которые либо имеют место всего один - два раза за несколько лет или сильно варьируют от года к году. Обычно это расходы на периодическую замену быстро изнашивающихся компонентов улучшений. К таким улучшениям, в частности, относятся кухонное оборудование (холодильники, кухонные плиты и т.п.), мебель, ковровые покрытия, портьеры, а также недолговечные компоненты зданий (крыши, лифты), расходы на косметический ремонт.

Расчет коэффициента капитализации:

Понятие коэффициента капитализации (R) применительно к недвижимости включает доход на капитал (Rв) и возврат капитала (Yr).

Доход на капитал - это компенсация, которая должна быть выплачена инвестору за ценность денег с учетом фактора времени, риск и другие факторы, связанные с конкретными инвестициями. Доход на капитал называют также отдачей.

Возврат капитала означает погашение суммы первоначального вложения. Возврат капитала называют возмещением капитала.

Существует несколько методов определения коэффициента (ставки) капитализации :

1. Метод рыночной выжимки.

2. Метод определения коэффициента капитализации с учетом возмещения капитальных затрат.

3. Метод связанных инвестиций (метод инвестиционной группы).

1. Метод рыночной выжимки - является самым простейшим, быстрым и точным для определения стоимости какой-либо недвижимости с помощью собранных на конкурентном и свободном рынках данных по сопоставимым продажам аналогичных по своим характеристикам (инвестиционная мотивация, социально-юридический статус, платежеспособность, пути финансирования и т.д.) и полезности объектов недвижимости.

Основываясь на рыночных данных по таким показателям, как цена продажи и значение ЧОД сопоставимых объемов недвижимости, мы можем вычислить ставку капитализации путем деления ЧОД на цену продажи:

R= ЧОД / цена продажи

Определенная таким образом ставка капитализации называется общей.

Следует сказать, что для более точного вычисления ставки капитализации необходимо использовать данные (цена продажи, ЧОД) по нескольким сопоставимым объектам, для которых данные оценки и продажи близки.

2. Метод кумулятивного построения (метод суммирования)

Этот метод определения ставки капитализации делит ее на составные части. Двумя основными компонентами ставки капитализации являются: процентная ставка и ставка возмещения (возврата) капитала.

Процентную ставку разбивают на несколько составляющих:

1. Безрисковую ставку.

2. Ставку на дополнительный риск.

3. Компенсацию на низкую ликвидность.

4. Компенсацию на инвестиционный менеджмент.

5. Поправку на прогнозируемое повышение или снижение стоимости недвижимости.

Безрисковая ставка

Безрисковая ставка используется в качестве базовой, к которой добавляются остальные составляющие процентной ставки.

Для определения безрисковой ставки можно пользоваться как среднеевропейскими показателями по безрисковым операциям, так и российскими. В случае использования среднеевропейских показателей к безрисковой ставке прибавляется премия за риск инвестирования в данную страну, так называемый страновой риск.
Безрисковая ставка определяет минимальную компенсацию за инвестированный капитал с учетом фактора времени (инвестиционного периода).

Ставка за дополнительный риск

Все инвестиции, за исключением инвестиций в государственные ценные бумаги, имеют более высокую степень риска, зависящую от особенностей оцениваемого вида недвижимости. Чем больше риск, тем выше должна быть величина процентной ставки, чтобы инвестор мог взять на себя риск по какому-либо инвест-проекту.

Компенсация за низкую ликвидность

Ликвидность показывает, насколько быстро недвижимость может быть превращена в наличные деньги. Недвижимость низколиквидна по сравнению, например, с акциями и другими ценными бумагами. Поправка на неликвидность есть, по сути, поправка на длительную эксплуатацию при продаже объекта или на время по поиску нового арендатора в случае банкротства или отказа от аренды существующего арендатора.

Компенсация за инвестиционный менеджмент

Чем более рискованны и сложны инвестиции, тем более компетентного управления они требуют. Инвестиционный менеджмент не следует путать с управлением недвижимостью, расходы по которому включаются в операционные расходы.

Ставка возмещения капитала

Существуют три способа возмещения инвестированного капитала:

Прямолинейный возврат капитала (метод Ринга)

Возврат капитала по фонду возмещения и ставке дохода на инвести­ции (метод Инвуда). Его иногда называют аннуитетным методом;

Возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке про­цента (метод Хоскольда).

Метод Ринга . Этот метод целесообразно использовать, когда ожида­ется, что возмещение основной суммы будет осуществляться равными ча­стями. Годовая норма возврата капитала рассчитывается путем деления 100%-ной стоимости актива на остающийся срок полезной жизни, т.е. это величина, обратная сроку службы актива. Норма возврата - ежегодная доля первоначального капитала, помещенная в беспроцентный фонд воз­мещения.

Метод Инвуда используется, если сумма возврата капитала реинвестируется по ставке доходности инвестиции. В этом случае норма возврата как составная часть коэффициента капитализации равна фактору фонда возмещения при той же ставке процента, что и по инвестициям

Метод Хоскольда . Используется в тех случаях, когда ставка дохода первоначальных инвестиций несколько высока, что маловероятно реин­вестирование по той же ставке. Для реинвестируемых средств предпола­гается получение дохода по безрисковой ставке.

В данном материале мы поговорим о том, что такое коэффициент капитализации, рассмотрим понятие, формулы и примеры расчета, и какое значение он имеет в предпринимательской деятельности.

Данный показатель используется для того, чтобы определить отношение собственных средств компании к тем, которые являются заемными, в полном масштабе капитала организации. Просчитав коэффициент капитализации , можно также сделать выводы касательно того, какой процент заемных средств используется в финансовых источниках предприятия, сколько привилегированных и обычных акций имеет компания, а также сформулировать выводы о других видах собственных средств объект деятельности.

Если рассматривать большинство показателей экономического характера со стороны информативности, то они сами по себе не имеют особой ценности. Для того, чтобы спрогнозировать, проанализировать деятельность того или иного субъекта хозяйствования, необходимо сопоставить несколько показателей и базироваться на сравнении их значений. Именно так действуют инвесторы, аналитики и бизнесмены, когда стремятся изучить экономическое положение той или иной организации, проанализировать риски, с которыми она может столкнуться, зависимость от заемных средств и перспективы ее дальнейшей деятельности. Согласно правилам бизнеса, именно тот, кто держит под контролем финансовые ресурсы предприятия, является его основным контролирующим звеном.

Каждое предприятие поддерживает свои активы собственными материальными средствами или же кредитными. Если организационная деятельность основывается на использование займов, то это влечет за собой определенную степень риска, так как согласно законодательству, эти займы следует вернуть не только в том же размере, но и с учетом процентных начислений.

В то время, как компания, деятельность которой финансируется собственным капиталом, не нуждается в последующей выплате каких-либо ресурсов внешним источникам кредитования. В таком случае, если совет директоров принимает соответствующее решение, предприятие выплачивает определенную суму дивидендов бизнесменам, которые являются его акционерами.

Даже те субъекты бизнеса, которые не используют кредитования, все равно иногда сталкиваются с определенными рисками, ведь без них предпринимательская деятельность практически невозможна. Но при желании сократить этот фактор, все же лучше воспользоваться финансированием работы организации из собственных ресурсов, чем обращаться к заемным средствам. Или хотя бы минимизировать степень кредитования.

Если рассматривать экономическую терминологию, то коэффициент капитализации – это то же самое, что и показатель, обозначаемый, как финансовый левережд, обозначающий уровень участия кредитных ресурсов в деятельности предприятия. Для того, чтобы определить его значение, используют самые различные формулы.

Среди них экономисты и специалисты выделяют основные три математических выражения, которые определяют коэффициент капитализации на предприятии. Первое выражение формируется за счет соотношения между собственным капиталом и кредитными ресурсами. Второе основано на разнице между замеными средствами и полными, а третье использует показатель, указывающий, насколько покрывается процент.

Коэффициент капитализации (КК) с помощью обобщенной формулы определяется следующим образом:

КК = Дк\(Дк+Ак), где:

Дк – долгосрочный кредит;
Ак – капитал акционеров.

КК = Ок\(Ок+Ап+Ао), где:

Ок – общая сумма кредита;
Ап – акции привилегированного типа;
Ао – акции обыкновенного типа.

Коэффициент капитализации - пример

Именно по этим двум выражениям происходит расчет коэффициента капитализации, который на примере выглядит следующим образом:

Предположим, что существует организация, которая имеет долгосрочный кредит в сумме семь тысяч фунтов, а акционерный капитал составляет четыре тысячи фунтов. В таком случае коэффициент капитализации равен:

КК = 7000\(7000+4000) = 7000\11000 = 0,636

В экономических источниках можно также столкнуться с понятием компонентных процентов, который обозначает то же самое, что и коэффициент капитализации. Это обосновывается тем, для расчета следует сравнить заемные средства предприятия с его полным объемом капитала или с акционерными ресурсами. При формировании ответа на вопрос, что такое коэффициент капитализации, главное, что необходимо указать, его способность установить уровень зависимости предприятия от источников кредитования и заемного капитала.

Есть еще несколько нюансов, которые имеют большое значение в характеристике понятия этого коэффициента, которые мы рассмотрим последовательно.

1. Для того, чтобы правильно интерпретировать значение показателя капитализации, необходимо учитывать временной период, соотношение его со значениями других коэффициентов и установленных стандартов. Например, если говорить о валовом значении прибыли в двадцать процентов, то сия информация не несет особого значения. Но в сравнении с другими компаниями, которые работают в том же секторе экономики, и имеют значение этого показателя, равного десяти процентам, он уже указывает на лидирующие позиции. Если проанализировать значение показателя за последние пять лет, и прийти к выводу о тенденции постоянного роста, то можно сделать вывод касательно эффективности выбранной стратегии управления и правильном направлении в развитии предприятия.

2. Для того, чтобы рассчитать коэффициент капитализации – расчетная формула необходима в любом случае. Но для того, чтобы правильно оценить полученный результат, следует интерпретировать его в доходном выражении, а также в соотношении с финансовыми поступлениями предприятия. Очень полезным является также сравнительный анализ полученного значения с характеристиками фирм-конкурентов.

3. При сравнительном анализе следует учитывать значимость влияние установленных стандартов в каждой из отраслей бизнеса. Тот показатель, который кажется довольно низким в одной сфере деятельности, для другой является отличной характеристикой.

4. Используются еще и другие показатели капитализации , в основе формул расчета которых лежат балансовые стоимости акционерных капиталов. По мнению специалистов, эти показатели менее достоверны, чем перечисленные выше, и могут дать расплывчатую, не достоверную информацию, что и является причиной их редкого использования. Такой показатель капитализации имеет очень слабую связь между значениями балансового и рыночного сектора ценовой политики предприятия. Например, балансовая стоимость может превышать рыночную в несколько раз. Это объясняется тем, что при формировании ее значения учитывается по большей части мнение членов инвестиционных сообществ, касательно стоимостных характеристик компании. А зная, что такое коэффициент капитализации (понятие, формула, примеры), можно сделать вывод о необходимости фактических показателей, а не абстрактного мнения инвесторов.

Пример расчета коэффициента капитализации на примере предприятия:

Определение

Коэффициент капитализации (capitalization ratio) - это показатель, сравнивающий размер долгосрочной кредиторской задолженности с совокупными источниками долгосрочного финансирования, включающими помимо долгосрочной кредиторской задолженности собственный капитал организации. Коэффициент капитализации позволяет оценить достаточность у организации источника финансирования своей деятельности в форме собственного капитала.

Коэффициент капитализации входит в группу показателей финансового левериджа - показателей, характеризующих соотношение собственных и заемных средств организации

Данный коэффициент позволяет оценить предпринимательский риск. Чем выше значение коэффициента, тем больше организация зависима в своем развитии от заемного капитала, тем ниже финансовая устойчивость. В то же время, более высокий уровень коэффициента говорит о большей возможной отдачи от собственного капитала (более высокая рентабельность собственного капитала).

Расчет (формула)

Коэффициент капитализации рассчитывается как отношение долгосрочных обязательств к сумме долгосрочных обязательства и собственного капитала организации:

Коэффициент капитализации = Долгосрочные обязательства / (Долгосрочные обязательства + Собственный капитал)

Коэффициент капитализации - важный показатель финансового левериджа компании, отражающий структуру источников долгосрочного финансирования. В данном случае капитализация компании (не путать с рыночной капитализацией) рассматривается как совокупность двух наиболее устойчивых пассивов - долгосрочных обязательств и собственных средств.

Нормальное значение

Данный коэффициент не имеет устоявшегося нормативного значения, поскольку сильно зависит от отрасли, технологии работы предприятия. Однако для инвесторов более привлекательны предприятия с преобладанием собственного капитала над заемным. Тем не менее, использование только собственных источников финансирование тоже не является положительным фактором, так как снижает отдачу от вложений собственников.

О коэффициенте капитализации на английском языке можно почитать в статье "Capitalization Ratio".

Коротко: Коэффициент капитализации – важный параметр оценки предпринимательского риска, который важен для инвесторов, собственников, руководства компании. Финансовый поток коммерческих организаций состоит из собственных и заемных средств. Для формирования их оптимального соотношения важно определять Сapitalization ratio, единое для всех отраслей нормативное значение которого находится в пределах 1-1,5. Базой для расчета выступают сведения бухгалтерского баланса (Ф. №1). Снижение показателя свидетельствует об укреплении финансового положения компании, а его рост отражает увеличение ее зависимости от заемного финансирования.

Подробно

Инвестору или собственнику бизнеса крайне важно количественно оценить уровень предпринимательского риска - вероятности снижения доходов от вложенных средств. Для его определения рекомендуют анализировать соотношение заемного и собственного капитала.

Коэффициент капитализации (Сapitalization ratio - CR, КК) - это финансовый индикатор финансовой устойчивости компании и ее долгосрочной платежеспособности, который рассчитывается путем деления совокупных обязательств на собственный капитал (капитализацию). Он позволяет оценить:

• насколько у компании достаточно собственных средств для обеспечения своей основной деятельности;
• как эффективно она распределяет и использует собственный капитал.

Справка! КК - показатель из группы финансового левериджа. Все входящие в нее индикаторы нацелены на выявление соотношения между собственными и заемными средствами.

Чем выше значение показателя CR, тем больше предприятие, в зависимости от заемных источников финансирования. Регулярно ему приходится тратить часть дохода на погашение задолженности по кредитам и покрытие процентных ставок по ним, что формирует предпринимательский риск. В итоге доля прибыли инвестора уходит на возмещение стоимости заемного капитала.

Справка! Сapitalization ratio часто называют плечом финансового рычага. С его помощью оценивают, сколько руб. заемного капитала сумела привлечь компания на 1 руб. собственных средств.

Формула расчета коэффициента капитализации

Основой расчета КК выступают сведения из бухгалтерского баланса компании. Оттого определить его могут инвесторы, кредиторы, партнеры, государственные структуры, не обращаясь за данными к оцениваемому субъекту:

• собственный капитал и резервы (стр. 1300);
• краткосрочные обязательства (стр.1500);
• долгосрочные обязательства (стр.1400).

Важный момент! Если краткосрочные обязательства компании (до 12 месяцев) составляют менее 5% совокупной задолженности, то при расчете плеча финансового рычага их не учитывают.

В общем виде формулу оценки коэффициента предпринимательского риска можно представить в следующем виде:

КК = (ДО + КО) / СК, где:

СК- собственный капитал;

КО - краткосрочные обязательства;

ДО - долгосрочные обязательства.

Для удобства использования индикатора капитализации на практике имеет смысл выразить формулу его расчета через строки бухгалтерского баланса (новая форма):

КК= (стр.1400 + стр. 1500) / стр.1300

В упрощенном виде формула имеет вид: CR = стр. 1400 / стр. 1300. В этом случае в ней нашли отражение самые стабильные элементы пассивов организации.

Нормативное значение индикатора

Хотя при сравнении предприятий по размеру коэффициента капитализации важно отбирать субъектов из одной и той же отрасли, общее нормативное значение едино для всех секторов экономики. При этом существует два норматива, которые применяются в зависимости от состояния национальной экономики.

Справка! Если соотношение заемного и собственного капитала оказалось 80% на 20%, то предприятие признается банкротом.

Развитые страны мира со стабильными экономиками менее подвержены воздействию кризисных процессов.

Формула коэффициента капитализации по балансу

Поэтому их компании могут позволить себе активное использование заемного финансирования. В развивающихся странах надежным будет признан только тот бизнес, который способен полностью покрыть собственными средствами привлеченные кредиты и займы.

Важный момент! Инвесторы высоко оценивают предприятия с преобладанием собственного капитала даже при условии высокой рентабельности заемного капитала. Однако такая ситуация свидетельствует о том, что компания не использует в своей деятельности выгод от оборота привлеченных извне заемных средств.

Примеры расчета коэффициента

Для того чтобы рассмотреть оценку коэффициента капитализации на практике, стоит рассчитать его для двух предприятий разного масштаба деятельности:

• крупной корпорации машиностроительной отрасли «Трансмашхолдинг», которая занимается изготовлением вагонов и комплектующих для железных дорог;
• небольшого торгового посредника - компании «Метрополь», которая занимается поставками строительных материалов для розничных точек продаж.

Вывод! Динамика показателя капитализации для торгово-логистической компании «Метрополь» свидетельствует о том, что компания в своей деятельности опирается в основном на собственные средства.

Она финансово устойчива, однако не в полной мере использует потенциал заемного финансирования, который мог бы стать источником перспективного роста. Анализ динамики показателя говорит о постепенном улучшении ситуации.

Вывод! ОАО «Трансмашхолдинг» активно привлекает заемное финансирование: значительные капитальные затраты сложно покрыть исключительно за счет собственных источников. Показатель КК у компании больше оптимального для России уровня, но в пределах общемирового значения. В последние годы наблюдается снижение доли заемных средств и повышение суммы собственного капитала в финансировании его работы.

Несмотря на то, что компании «Метрополь» и «Трапнсмашхолдинг» отличаются по размеру, масштабам деятельности и отрасли функционирования, для них характерны общие нормативы коэффициента капитализации.

Анализ показателей их бухгалтерских балансов за 2015-2017 гг. показал, что финансовое положение обеих организаций стабильное. Однако для крупной машиностроительной компании характерно чрезмерное использование заёмного финансирования, а для небольшой торгово-логистической фирмы - недостаточное внимание в отношении кредитных средств.

Подробный алгоритм расчета индикатора CR представлен в образце. Для удобства прикладного использования формулы коэффициента внесены в табличный редактор Excel.

Вопросы и ответы по теме

По материалу пока еще не задан ни один вопрос, у вас есть возможность сделать это первым

Справочные материалы по теме

Как правило, коэффициент капитализации применяется в тех случаях, когда требуется преобразование чистого дохода непосредственно в стоимость конкретного объекта. При необходимости его расчета учитываются следующие факторы:

Создаваемая и получаемая от эксплуатации какого-либо объекта;

Средства, которые направлены на приобретение данного объекта. Показатель, который отражает соотношение между двумя этими параметрами, называется также в экономической литературе используется термин общий коэффициент капитализации. При этом значение которое участвует в расчете рассматриваемого коэффициента, берется за какой-либо конкретный период, чаще всего за один год.

Общий коэффициент капитализации демонстрирует взаимодействие между параметрами чистого дохода, которые исчисляются за год, и рыночной стоимостью данного конкретного объекта. В том случае, когда этот коэффициент рассматривать более широко, то он достаточно адекватно показывает соотношение доходов предприятия по отношению к прогнозируемой стоимости этого предприятия на рынке. Таким образом, получается, что этот коэффициент обратно пропорционален длительности срока окупаемости средств, которые вложены в данный объект. Метрически он представляет процент чистого дохода, исчисляемого как средний за год, приносимого теми вложениями, которые использованы в качестве инвестиций в данный объект.

Кроме такого значения, коэффициент капитализации может использоваться как весьма точный финансовой деятельности предприятия и его финансовой устойчивости. В данном контексте этот коэффициент отражает отношение величины кредиторской задолженности к обобщенным показателям сумм из всех источников финансирования. В этом случае, они включают в себя и Этот коэффициент дает возможность правильно оценить количество капитала у предприятия и установить его достаточность или недостаточность для финансирования любой деятельности как собственным капиталом.

В этом смысле данный коэффициент входит в список, так называемых показателей финансового левериджа, то есть таких, которые отражают соотношения между заемными средствами и собственным капиталом предприятия. Также он выступает в качестве показателя степени экономического риска: при больших значениях коэффициента существует более высокая степень зависимости предприятия или компании от заемных средств, и как закономерное следствие - более низкая финансовая устойчивость перед вызовами рыночной стихии. И, соответственно, наоборот, чем величины коэффициента больше, тем доходность собственного капитала выше, а финансовая устойчивость на рынке выше. В этом случае коэффициент капитализации рассчитывается как частное от деления величины долгосрочных обязательств предприятия на величину собственного капитала плюс долгосрочные обязательства.

Как элемент коэффициент капитализации показывает также и структуру источников, которые могут выступать факторами ее долгосрочного финансирования. При этом следует отличать капитализацию компании от рыночной капитализации, здесь она выступает как сумма двух пассивов, обладающих высокой устойчивостью - долгосрочных обязательств и собственных средств.

Нормальное значение коэффициента не устанавливается каким-либо нормативным актом или иным директивным способом, потому что такое сделать практически невозможно из-за большого числа неопределенных и случайных факторов, которые влияют на величину коэффициента. Но как показывает практика, инвесторам более интересны предприятия и организации, у которых собственный капитал по величине преобладает над величиной заемных средств. Однако не следует это наблюдение абсолютизировать, так как использование только собственного капитала значительно может снижать прибыли от вложений собственников.

Метод капитализации основан на применении ставки (коэффициента) капитализации, позволяющей определить стоимость объекта оценки, зная доход, который можно получить от его использования по следующей формуле:

V = I / R ,

где: V - стоимость оцениваемого объекта,

I - доход от оцениваемого объекта за определенный период, обычно за год;

R - ставка капитализации.

Ставка капитализации отражает степень риска и одновременно размер прибыли инвестора. Чем выше риск вложения денег куда-либо, тем больший процент прибыли требует инвестор от подобного вложения. Тут же заметим, что чем более рискованным является вложение денег, тем меньше этот бизнес стоит. Это полностью подтверждается приведенной выше формулой. Чем рискованнее бизнес, тем выше ставка капитализации и соответственно меньше стоимость бизнеса.

Ставка капитализации может определяться несколькими способами:

Метод кумулятивного построения;

Метод рыночной выжимки;

Метод связанных инвестиций;

Метод Элвуда и другие методы.

Рассмотрим метод кумулятивного построения, базирующегося на учете всех рисков, которые возможны для оцениваемого объекта недвижимости. Формула ставки капитализации по методу кумулятивного построения имеет следующий вид:

r = rrf + rm + rp ,

где: rrf - безрисковая ставка;

rm - рыночная премия за риск;

rp - премия за риски, связанные с недвижимостью.

Другими словами, прибыль инвестора должна анализироваться на основе оценок текущей безрисковой ставки, общего рыночного риска и риска, обусловленного особенностями недвижимости, как инвестиционного актива.

Эта формула справедлива, если стоимость объекта недвижимости остается постоянной во времени. Если происходит увеличение стоимости объекта, то ставку капитализации нужно будет уменьшить на процент, соответствующий темпам роста. И наоборот: если оцениваемое здание будет терять в стоимости, то ставку нужно будет увеличить на процент, соответствующий темпу падения.

Рассмотрим составляющие ставки капитализации:

Безрисковая ставка . Безрисковыми считаются инвестиции, получение возврата по которым в высшей степени определенно. Строго говоря, абсолютно безрисковых инвестиций быть в принципе не может. Поэтому в классической постановке к безрисковым относят инвестиции, возврат которых гарантирует либо государство, которое может просто включить печатный станок и расплатиться с инвесторами, либо в высшей степени надежный банк (для иллюстрации, как правило, обычно делаются ссылки на швейцарский банк). В качестве дополнения можно заметить, что безрисковая ставка по сути отражает временные предпочтения инвестора в условиях современной экономической реальности и учитывает инфляционные ожидания.

На зарубежных рынках недвижимости к безрисковым относят инвестиции в долгосрочные государственные ценные бумаги, как правило, облигации или казначейские обязательства. Соответственно, в качестве безрисковой при анализе инвестиций в недвижимость принимают текущую ставку по долгосрочным государственным обязательствам или аналогичным ценным бумагам.

На российском рынке идентифицировать надежную государственную ценную бумагу достаточно проблематично, что обусловлено общей ситуацией с платежеспособностью российского правительства. В качестве ориентира, вероятно, можно принять ставку по облигациям валютного займа («евробондам»), номинируя временные предпочтения инвесторов в валютном исчислении. Существует практика, когда в качестве безрисковой принимают ставку по валютным депозитам Сбербанка, имеющего среди населения более высокий кредит доверия.

Рыночный риск. В отличие от таких инвестиционных инструментов, как акции и облигации, для которых достаточно развита теория рисков и методы определения ставки дисконтирования денежных потоков, характеристики изменчивости составляющих дохода инвестиций в недвижимость имеют свои особенности.

Инвестиции в недвижимость с фиксированным доходом по характеристикам денежных потоков аналогичны надежным бессрочным облигациям. Как правило, аренда с фиксированной долгосрочной арендной платой дает возможность главным арендаторам получать существенную прибыльную арендную плату, поэтому вероятность неплатежа с их стороны весьма незначительна. Основной риск для такой инвестиции должен возникать в результате изменения рыночных процентных ставок и инфляции.

Инвестиции в недвижимость с пересматриваемой арендной платой по характеристикам денежных потоков больше напоминают инвестиции в простые акции. В данном случае рыночный риск увеличивается. Денежные потоки с течением времени могут изменяться, вплоть до полного прекращения.

При этом, однако, имеются существенные отличия в природе инвестиций в акции и в недвижимость. Денежный поток обыкновенной акции имеет вид дивидендов, которые определяются, с одной стороны, способностью менеджеров извлекать прибыль, а с другой стороны – стратегической политикой компании и общей конъюнктурой рынка. При ухудшении положения руководство акционерной компании может принять решение о приостановке выплаты дивидендов, а в случае банкротства акционеры могут потерять весь вложенный капитал.

В отличие от этого, право собственности на недвижимость по своей сути представляет право на реальные активы с длительным сроком экономической жизни. Стоимость недвижимости и арендная плата в меньшей степени зависят от способности менеджеров извлекать прибыль. Если бизнес арендаторов теряет эффективность, то в первую очередь прекращается выплата дивидендов, а арендная плата при этом является контрактным обязательством и ее выплата прекращается только в случае банкротства. Если арендатор все же обанкротился, владелец недвижимости понесет лишь кратковременные потери от отсутствия арендной платы в течение времени поиска нового арендатора.

Риски, связанные с инвестициями в недвижимость. Кроме общих рыночных рисков, инвестициям в недвижимость присущи специфические риски, обусловленные свойствами данного инвестиционного актива. Примерный перечень основных рисков данного типа имеет следующий вид:

Риск управления недвижимостью;

Риск низкой ликвидности;

Секторный риск;

Региональный риск;

Риск износа;

Экологический риск;

Риск инфляции;

Законодательный риск;

Налоговый риск;

Планировочный риск;

Юридический риск.

Таким образом, анализ инвестиционных рисков (рыночного риска и рисков, специфических для недвижимости) указывает на уникальность недвижимости как инвестиционного актива.

Особенностью определения величины ставки капитализации для недвижимости является то, что нельзя точно оценить каждую ее составляющую. Более того, следует подчеркнуть, что, даже если допустить при наличии достаточной статистики гипотетическую возможность точной оценки всех составляющих ставки капитализации, элемент неопределенности не может быть полностью исключен, так как ставка капитализации является отражением восприятия инвестором будущих рисков в будущей экономической ситуации, а не результатом исторических исследований.

Более предпочтительным и при этом менее сложным, дающим точные результаты, является метод рыночной выжимки . Для расчета ставки капитализации по этому методу необходимо иметь информацию по стоимости недавно осуществленной продажи сопоставимых объектов-аналогов и данные по доходам, получаемым от объектов-аналогов. Рассмотрим пример: Вам нужно оценить свою квартиру. Вы до этого сдавали ее в аренду по цене 200 $/месяц. Чтобы произвести оценку, найдем сопоставимый объект-аналог: в вашем районе была продана квартира за 50 000 $, которая ранее сдавалась в аренду за 250 $/месяц. Ставка капитализации для аналога составит: 250 / 50 000 = 0,005 или 0,5%. Теперь считаем стоимость оцениваемой квартиры.