Метод прямой капитализации коэффициент капитализации. Метод прямой капитализации доходов
Прямая капитализация - оценка имущества при сохранении стабильных условий его использования, постоянной величине дохода, отсутствии первоначальных инвестиций и одновременном учете возврата капитала и дохода на капитал.
Ставка капитализации обычно рассчитывается на основе анализа рыночной информации об аналогах объекта оценки путем деления чистого годового дохода на цену продажи аналога.
Стоимость объекта определяется по формуле:
где I - чистый доход (ЧОД);
R - коэффициент капитализации.
Базовая формула доходного подхода при прямой капитализации обычно применяется в следующем виде:
где PV - текущая стоимость недвижимости;
NOI - ожидаемый чистый операционный доход за первый после даты оценки год;
R 0 - общая ставка капитализации.
В качестве NOI может использоваться нормализованный чистый операционный доход за 1 год, получаемый путем усреднения дохода за несколько лет.
Ставка капитализации отражает риски, которым подвергаются средства, вкладываемые в актив. Методы расчета ставки капитализации выбираются в зависимости от конкретных условий, в которых функционирует объект оценки: информации о доходах и ценах сделок на основе выборки по сопоставимым объектам, источниках и условиях финансирования сделок, возможности корректного прогноза относительно стоимости объекта в конце прогнозного периода.
Возможна прямая капитализация с применением валового рентного множителя
Валовой рентный множитель (RM) - среднестатистическое отношение рыночной цены к потенциальному или действительному валовому доходу определенного вида имущества.
Основные условия применения метода прямой капитализации:
Период поступления дохода стремится к бесконечности; - величина дохода постоянна; - условия использования объекта стабильны; - не учитываются первоначальные инвестиции; - одновременно учитываются возврат капитала и дохода на капитал.
При прямой капитализации используются модели, основанные на определении стоимости недвижимости делением типичного чистого операционного дохода на общую ставку капитализации, полученную на основе анализа отношений дохода и цен продаж аналогов объекта оценки. Приведем примеры некоторых моделей прямой капитализации.
Преимущества метода прямой капитализации:
Простота расчетов; - малое число предположений; - отражение состояния рынка; -получение хороших результатов для стабильно функционирующего объекта недвижимости с малыми рисками (здание с одним арендатором и долгосрочной арендой).
Наряду с достаточной простотой применения метода, следует учитывать сложность анализа рынка и необходимость внесения корректировок на различия между сравниваемыми объектами. Метод не следует применять, если отсутствует информация о рыночных сделках, объект находится на стадии строительства или реконструкции или если объект подвергся серьезным разрушениям.
Ставка капитализации применяется при преобразовании будущих доходов от недвижимости в ее текущую стоимость.
Для расчета ставки капитализации используются метод сравнения продаж, метод коэффициента покрытия долга, метод инвестиционной группы, метод коэффициента действительного валового дохода, метод остатка.
Метод сравнения продаж - основной метод определения общей ставки капитализации. При определении ставки капитализации для объекта оценки сначала рассчитывают ставку капитализации по каждому из проданных аналогов по формуле
где SP i - цена продажи i-аналога.
Затем с учетом методов математической статистики, весового коэффициента x i , отражающего степень похожести каждой из продаж на объект оценки, выбирается общая ставка капитализации
В качестве Ri может применяться ставка капитализации для альтернативных инвестиций с аналогичной степенью риска, тогда х - весовой коэффициент 1-й инвестиции.
У анализируемых аналогов объекта оценки должны быть похожи следующие характеристики: оставшийся срок экономической жизни, уровень операционных расходов, величины реверсии и коэффициенты потерь, риски, соотношение стоимостей земли и зданий, дата продажи, способ наилучшего и наиболее эффективного использования, условия финансирования, уровень качества управления. К тому же не должны принципиально отличаться местоположение и отделка объектов.
Метод коэффициента покрытия долга применяется, если при финансировании инвестиций в недвижимость используется заемный капитал.
Коэффициент покрытия долга DCR рассчитывается следующим образом:
где DS - ежегодное обслуживание долга.
Общая ставка капитализации определяется по формуле
где Rm - общая ставка капитализации;
m - доля заемных средств:
где Vm - стоимость заемных средств, или сумма кредита;
V - стоимость объекта;
Rm - ставка капитализации для заемных средств:
Данные для расчетов методом коэффициента покрытия долга легко доступны, однако этот метод дает ориентировочное значение ставки капитализации в случаях, когда рыночные данные недостаточно надежны. Поэтому метод коэффициента покрытия используется только как корректирующий.
Метод инвестиционной группы используется, если для приобретения недвижимости привлекается заемный капитал. При этом ставка капитализации может быть рассчитана как относительно финансовых, так и относительно физических составляющих. Ставка капитализации является средневзвешенной величиной, учитывающей интересы как собственного, так и заемного капитала:
где R m - ставка капитализации для собственного капитала, которая определяется из данных по сопоставимым объектам делением значения дохода до налогообложения на величину собственного инвестированного капитала;
R e , - ставка капитализации для заемных средств.
Метод инвестиционной группы для физических составляющих. Ставка капитализации определяется по формуле
где L - доля стоимости земли в общей стоимости недвижимости;
R l - ставка капитализации для земли;
R h - ставка капитализации для улучшений.
Ставка капитализации для земли рассчитывается как отношение дохода, приходящегося на землю, к стоимости земли. Ставка капитализации для улучшений определяется из отношения дохода, приходящегося на улучшения, к стоимости улучшений.
Метод коэффициента действительного валового дохода применяется, если есть данные об операционных расходах и величине действительного валового дохода:
где OER - коэффициент операционных расходов;
EGIM - коэффициент действительного валового дохода.
При прямой капитализации для расчета стоимости объекта могут применяться коэффициенты валового дохода и техника остатка.
Применение коэффициентов валового дохода. Если нет данных по операционным расходам, используются показатели валового дохода, которые умножаются на следующие соответствующие коэффициенты:
1) GRM - коэффициент валовой ренты, если период равен месяцу;
2) GIM - коэффициент валового дохода, если период равен году.
Эти коэффициенты определяются соотношением дохода и цены продаж объектов и являются обратными величинами ставок капитализации.
Стоимость собственности в этом случае определяется следующим образом:
где PGI - потенциальный валовой доход;
PGIM - коэффициент потенциального валового дохода, рассчитанный по данным об аналогах объекта оценки:
где EGI - действительный валовой доход;
EGIM - коэффициент действительного валового дохода:
SP - цена продажи аналога объекта оценки.
Метод остатка применяется в случаях, когда известна стоимость одной составляющей объекта оценки. Различают методы остатка для земли и зданий, собственного и заемного капитала.
В целом, расчеты методом прямой капитализации требуют наличия данных о продажах сопоставимых аналогов. Капитализация доходов по норме отдачи менее зависима от рыночных данных, однако этот метод должен отражать фактические ожидания и предпочтения потенциальных покупателей подобных объектов.
Лига развития науки и образования (Россия)
Ханты-Мансийский филиал
«ИНСТИТУТА УПРАВЛЕНИЯ»
(г. Архангельск)
КОНТРОЛЬНАЯ РАБОТА
по дисциплине
«ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ»
«МЕТОД ПРЯМОЙ КАПИТАЛИЗАЦИИ ДОХОДА ПРИ ОЦЕНКЕ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ»
Студентка: Клёнова И.В.
Факультет: Экономический
Курс: пятый
Группа: 51 - МЗС
Специальность (шифр): 080507
Руководитель: Калашникова И.А.
г. Ханты-Мансийск. 2010 г.
Введение
Оценка недвижимости во всем мире рассматривается как один из механизмов эффективного управления собственностью. Постепенно и в России с формированием класса собственников недвижимости встает проблема ее эффективного использования и соответственно возникает потребность в услугах оценщика.
Основные проблемы, которые обычно призваны решать оценщики, связаны с оценкой стоимости. Она имеет большое значение для потенциального покупателя или продавца при определении обоснованной цены сделки, для кредитора - при принятии решения о предоставлении ипотечного кредита, для страховой компании - при возмещении ущерба. Если правительство отчуждает собственность, собственнику может потребоваться ее оценка, чтобы оспорить предложение правительства о "справедливой компенсации".
Метод прямой капитализации дохода при оценке недвижимости.
Данный метод используется только при доходной недвижимости, т.е. такой недвижимости, единственной целью которой является получение дохода.
Доходы от
владения недвижимостью могут поступать
в виде:
- текущих и будущих денежных
поступлений (в т. ч. периодических
платежей);
- текущей и будущей экономии
на налогах;
- доходов от прироста
стоимости недвижимости, полученных при
ее продаже в будущем или залоге под
ипотечный кредит;
- налоговых сбережений
от продажи, обмена или дарения этого
имущества в будущем;
- других возможных
денежных поступлений и выгод.
Метод капитализации дохода основывается на 3-х принципах оценки недвижимости:
1. Принцип
ожидания.
Данный
принцип характеризует точку зрения
покупателя на будущие годы и их настоящую
стоимость. Исходя из этого принципа
рыночная стоимость определяется как
текущая стоимость будущих выгод,
вытекающих из прав владения или иных
имущественных прав на данный объект.
В
основе принципа лежит теория изменения
стоимости денег во времени.
2. Принцип
спроса и предложения.
Данный принцип характеризует точку
зрения рынка на стоимость объекта.
Исходя из этого принципа можно определить,
как сами потоки денежных средств и их
отношение к стоимости, так и тенденции
их изменения.
Принцип утверждает, что
цена собственности определяется
соотношением спроса и предложения на
данном сегменте рынка.
3. Принцип
замещения.
Этот принцип характеризует точку зрения
информированного покупателя, который
заплатит за объект сумму, большую
стоимости аналогичного объекта одинаковой
полезности на том же сегменте рынка и
который при прогнозе будущих доходов
ориентируется на данные анализа
соответствующих покупателей аналогичных
объектов.
Исходя из этого принципа
ясно, что арендная плата, норма прибыли,
величины затрат, ставка дисконтирования
и коэффициент капитализации определяются
аналогичными показателями на рынке.
Имеются два метода превращения
дохода, получаемого от владения
недвижимостью, в оценку стоимости:
1.
Метод прямой капитализации, основанный
на использовании ставки капитализации
(R).
2. Метод дисконтирования денежных
потоков, основанный на превращении
будущих доходов от владения имуществом,
в их текущую стоимость. Прогнозируемые
будущие доходы, дисконтированные в
текущую стоимость с использованием
ставок дохода, отражают ожидания рынка.
Основные этапы процедуры оценки недвижимости методом капитализации доходов.
1. Оценка
потенциального валового дохода.
Делается на основе анализа текущих
ставок и тарифов на рынке для сравнимых
объектов.
Потенциальный валовой доход
(ПВД) - доход, который можно получить от
недвижимости при 100% занятости без учета
всех потерь и расходов.
ПВД зависит
от площади объекта и арендной ставки.
ПВД = S х Са,
S - площадь в кв. м., сдаваемая в
аренду;
Са - арендная ставка за 1 кв.
м.
Как правило, величина арендной платы
зависит от местоположения объекта, его
физического состояния, наличия
коммуникаций, времени аренды (срока) и
т.д.
2. Оценка
потерь от недогруженности и неуплат.
Производится на основе анализа рынка,
характера его динамики (трендов)
применительно к арендованной
недвижимости.
ДВД
= ПВД
-
скидки на простой и неплатежи.
3. Расчет
издержек по эксплуатации оцениваемой
недвижимости.
Основывается на анализе фактических
издержек по ее содержанию или типичных
издержек на данном рынке.
При анализе
доходов и расходов принято использовать
как ретроспективные (за прошлые года),
так и прогнозные (прогнозируемые в
будущем) данные. При этом можно использовать
данные как до, так и после налогообложения.
Единственное условие, которое необходимо
учитывать при капитализации доходов,
- потоки
денежных средств для различных объектов
должны рассчитываться на одной основе,
т.е. нельзя сравнивать потоки, рассчитанные
на основе ретроспективных данных, с
потоками, рассчитанными на основе
прогнозных данных, то же самое касается
и учета налогообложения.
Расчет расходов
Периодические расходы для обеспечения нормального функционирования объекта и воспроизводства дохода называются операционными расходами.
Операционные расходы принято
делить на:
- условно-постоянные расходы
или издержки;
- условно-переменные или
эксплуатационные расходы;
- расходы
на замещение или резервы.
К условно-постоянным относятся расходы, размер которых не зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта. Как правило, это налоги на имущество, страховка основных фондов и т.п.
Условно-переменные - это расходы, размер которых зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг. Основными условно-переменными расходами являются расходы на управление: коммунальные расходы (газ, электричество, вода, отопление, телефон и т.д.); расходы на уборку, содержание территории и т.д.
К расходам
на замещение
относят расходы, которые либо имеют
место всего один - два раза за несколько
лет или сильно варьируют от года к году.
Обычно это расходы на периодическую
замену быстро изнашивающихся компонентов
улучшений. К таким улучшениям, в частности,
относятся кухонное оборудование
(холодильники, кухонные плиты и т.п.),
мебель, ковровые покрытия, портьеры, а
также недолговечные компоненты зданий
(крыши, лифты), расходы на косметический
ремонт.
Расходы на замещение
рассчитываются как ежегодные отчисления
в фонд замещения (аналогично бухгалтерской
амортизации). В расчете подразумевается,
что деньги откладываются (резервируются),
хотя большинство владельцев недвижимости
в действительности их не резервируют.
Следует отметить, если владелец планирует
замену изнашивающихся улучшений в
течение срока владения (горизонта
расчета), то указанные отчисления
необходимо учитывать при расчете
стоимости недвижимости рассматриваемым
методом.
Если же в период предполагаемого
срока владения не предусматривается
замена быстроизнашивающихся компонентов,
то расходы на их замещение не учитывают,
но необходимо учесть износ, имея в виду
возможную перепродажу (реверсию). Если
срок такого рода отчислений точно
известен, то при расчете методом
дисконтированная потоков денежных
средств возможно учитывать расходы
только в том периоде, где они планируются.
Так
как основным источником дохода,
приносимого недвижимостью, является
аренда, следует тщательно издать типичные
для данного типа недвижимости арендные
договора: сроки договоров, размеры
арендной платы, периодичность выплат
и т.п.
При определении потока денежных
средств на основе ретроспективных
данных обычно используются данные
бухгалтерской отчетности (баланс, отчет
о прибыли и убытках и т.д.) или данные о
действующих на данном сегменте рынка
ценах. В последнем случае расчет ведется
так же, как в случае с прогнозными
данными. При использовании ретроспективных
данных часто имеется возможность
использовать готовые показатели валового
дохода, чистого эксплуатационного
дохода и т.д.
Единственное, на что
следует обратить внимание, - это сравнение
и использование в одном расчете данных
за один период.
Определение итогового показателя потоков денежных средств (ЧОД), который затем пересчитывается в текущую стоимость объекта несколькими способами. Выбор способа пересчета зависит от качества исходной информации на рынке.
ЧОД - действительный валовой доход за вычетом всех статей расходов, за исключением задолженности по кредитам, налогам и амортизационным отчислениям.
Доход на капитал - это компенсация, которая должна быть выплачена инвестору за ценность денег с учетом фактора времени, риск и другие факторы, связанные с конкретными инвестициями. Доход на капитал называют также отдачей.
Возврат капитала означает погашение суммы первоначального вложения. Возврат капитала называют возмещением капитала.
Теоретически коэффициент
капитализации для текущего дохода
должен прямо или косвенно учитывать
следующие факторы:
1. Компенсацию за
безрисковые, неликвидные инвестиции.
2.
Компенсацию за риск.
3. Компенсацию за
низкую ликвидность.
4. Компенсацию за
инвестиционный менеджмент.
Существует несколько методов
определения коэффициента (ставки)
капитализации:
1. Метод рыночной
выжимки.
2. Метод кумулятивного
построения (суммирован).
3. Метод
связанных инвестиций (метод инвестиционной
группы).
4. Метод инвестиционной
группы.
5. Метод определения коэффициента
капитализации с учетом возмещения
капитальных затрат.
6. Метод Элвуда
(метод капитализации заемного и
собственного капитала).
1. Метод рыночной выжимки - является самым простейшим, быстрым и точным для определения стоимости какой-либо недвижимости с помощью собранных на конкурентном и свободном рынках данных по сопоставимым продажам аналогичных по своим характеристикам (инвестиционная мотивация, социально-юридический статус, платежеспособность, пути финансирования и т.д.) и полезности объектов недвижимости. В рамках доходного подхода стоимость рассчитывается по формуле:
V-стоимость;
I-ЧОД;
R -
коэффициент (ставка) капитализации.
Если вышеприведенная формула преобразует ЧОД в стоимость, то следующая формула переводит стоимость в ставку капитализации:
Основываясь на рыночных данных по таким показателям, как цена продажи и значение ЧОД сопоставимых объемов недвижимости, мы можем вычислить ставку капитализации путем деления ЧОД на цену продажи:
Р= ЧОД / цена продажи
Определенная таким образом ставка капитализации называется общей.
Следует сказать, что для более точного вычисления ставки капитализации необходимо использовать данные (цена продажи, ЧОД) по нескольким сопоставимым объектам, для которых данные оценки и продажи близки, т.к. в противном случае возникает необходимость реконструирования их операционных отчетов для более объективного расчета ставки капитализации Стоимость инвестиционной недвижимости может быть рассчитана также путем умножения валового дохода, чистого дохода или других показателей дохода на соответствующий коэффициент (мультипликатор).
Вышеупомянутый мультипликатор получается путем деления цены продаж отобранных оценщиком объектов недвижимости на величину ЧОД:
M= Цена продаж / ЧОД
Со = ЧОД х М
М показывает, что оцениваемая недвижимость стоит во столько-то раз больше, чем текущий или прогнозируемый доход.
Метод кумулятивного построения (метод суммирования)
Этот метод определения ставки капитализации делит ее на составные части. Двумя основными компонентами ставки капитализации являются: проектная ставка и ставка возмещения (возврата) капитала.
Процентную ставку разбивают на
несколько составляющих:
1. Безрисковую
ставку.
2. Ставку на дополнительный
риск.
3. Компенсацию на низкую
ликвидность.
4. Компенсацию на
инвестиционный менеджмент.
5. Поправку
на прогнозируемое повышение или снижение
стоимости недвижимости.
Безрисковая ставка
Безрисковая ставка используется в качестве базовой, к которой добавляются остальные составляющие процентной ставки.
Для определения
безрисковой ставки можно пользоваться
как среднеевропейскими показателями
по безрисковым операциям, так и
российскими. В случае использования
среднеевропейских показателей к
безрисковой ставке прибавляется премия
за риск инвестирования в данную страну,
так называемый страновой риск.
Безрисковая
ставка определяет минимальную компенсацию
за инвестированный капитал с учетом
фактора времени (инвестиционного
периода).
Ставка за дополнительный риск
Все инвестиции, за исключением инвестиций в государственные ценные бумаги, имеют более высокую степень риска, зависящую от особенностей оцениваемого вида недвижимости. Чем больше риск, тем выше должна быть величина процентной ставки, чтобы инвестор мог взять на себя риск по какому-либо инвест-проекту.
Компенсация за низкую ликвидность
Ликвидность показывает, насколько быстро недвижимость может быть превращена в наличные деньги. Недвижимость низколиквидна по сравнению, например, с акциями и другими ценными бумагами. Поправка на неликвидность есть, по сути, поправка на длительную эксплуатацию при продаже объекта или на время по поиску нового арендатора в случае банкротства или отказа от аренды существующего арендатора.
Компенсация за инвестиционный менеджмент
Чем более рискованны и сложны инвестиции, тем более компетентного управления они требуют. Инвестиционный менеджмент не следует путать с управлением недвижимостью, расходы по которому включаются в операционные расходы.
Ставка возмещения капитала
Величина, равная единице, деленной
на число лет, требуемое для возврата
вложенного капитала, основывается на
временном интервале, в течение которого,
по расчетам типичного инвестора,
произойдет возврат капитала, вложенного
в оцениваемую недвижимость.
Следует
сказать, что значения составляющих
общей ставки капитализации для различных
видов недвижимости неодинаковы.
Метод связанных инвестиций.
Так как большинство объектов недвижимости покупается с помощью заемного и собственного капитала, то общая ставка капитализации должна удовлетворять рыночным требованиям дохода на обе части инвестиций.
Инвестиции = заемный капитал + собственный капитал.
Кредиторы должны предусматривать
получение конкурентной Процентной
ставки, соизмеримой с предполагаемым
риском капиталовложений (в противном
случае они не будут предоставлять
кредит), а также погашение основной
суммы кредита на основе Периодических
амортизационных выплат.
Аналогично
инвесторы собственного капитала должны
предполагать получение конкурентных
наличных доходов на вложенные средства,
соизмеримые с ожидаемым риском, иначе
они вложат свои деньги в другой проект.
Ставка капитализации на заемные средства называется ипотечной постоянной и рассчитывается следующим образом:
R= ежегодные выплаты на обслуж. долга / основная сумма ипотечной ссуды
Если ссуда выплачивается более часто, то R рассчитывается путем умножения платежей на их частоту (месяц, квартал).
Ипотечная постоянная является функцией процентной ставки, частоты амортизации долга и условий кредита. Когда условия кредита известны, ипотечную постоянную можно определить по финансовым таблицам: она будет представлять собой сумму ставки процента и коэффициента фонда погашения. Инвестор собственного капитала также стремится к получению систематических денежных доходов.
Ставка, используемая для капитализации дохода на собственный капитал, называется ставкой капитализации на собственный капитал (Re) и определяется следующим образом:
Rc= денежные поступления до вычета налогов / сумма вложенных собственных средств
Rc является не просто нормой прибыли на капитал, а сочетает в себе норму прибыли на капитал и возврат вложенного капитала.
Общая ставка капитализации (R) должна удовлетворять определенному уровню ипотечной постоянной для кредитора и притока дохода для инвестора собственного капитала.
Кредитная (долговая) доля в суммарных инвестициях в недвижимость равна:
Мкред.= величина кредита стоимость недвижимости / стоимость недвижимости
Тогда доля собственного капитала составляет: Мсоб. = 1 - Мкред. , где за 1 принят суммарный капитал.
Когда известны ипотечная постоянная (Ra) и ставка капитализации дохода на собственный капитал, то общая ставка капитализации будет равна:
R = R3 х Мкр. + Rc(1-Мкр.) .
Типичные сроки и условия предоставления ипотечных кредитов можно получить путем анализа рыночных данных. Ставки капитализации на собственный капитал получают на основе данных по сопоставимым продажам и рассчитывают следующим образом:
Rc= денежные поступления до налогообложения / величина собственного капитала
Капитализация заемного и собственного капитала (метод Элвуда)
Существует мнение, что методу связанных инвестиций присущи некоторые недостатки, т.к. он не учитывает продолжительность периода планируемых капиталовложений, а также снижение или повышение стоимости имущества в течение этого периода. В 1959 году членом института оценки (МАГ) Л.В. Элвудом были увязаны эти факторы с факторами, уже включенными в метод связанных инвестиций, и предложена формула, которую можно было использовать для проверки или расчета общей ставки капитализации. Кроме того, были разработаны упрощающие методы использования его таблицы.
Формула Элвуда, разработанная для расчета общей ставки капитализации, имеет следующий вид:
R = Rс - Мкр х С / Dep - app(SFF),
где R - общая ставка капитализации;
Rс
- ставка дохода на собственный капитал;
Мкр
- отношение величины ипотечного кредита
к стоимости (кредитная доля в суммарном
капитале);
С - ипотечный коэффициент;
Dep
- уменьшение стоимости имущества за
прогнозируемый период;
арр - повышение
стоимости имущества за прогнозируемый
период;
SFF - коэффициент фондопогашения
при ставке Y для прогнозируемого периода
владения.
Ипотечный коэффициент может быть рассчитан по формуле:
С = Y + P(SFF) - Rs,
где Р - часть ипотечного кредита,
которая будет амортизирована (погашена)
в течение прогнозируемого периода;
Ps
- ипотечная постоянная.
Ипотечный коэффициент можно найти в таблицах Элвуда, не вычисляя его самостоятельно.
Итак, метод Элвуда для расчета ставки капитализации может быть представлен в виде следующего алгоритма:
1. Сбор необходимой информации об оцениваемом имуществе:
а) Rс (ставка дохода на собственный
капитал). Ставка дохода на собственный
капитал представляет реальный доход
на капиталовложение, который типичный
инвестор ожидает получить за период
владения имуществом. Она включает убытки
или в основном прибыли от продаж (т.к.
большинство инвесторов планирует
продать приобретенное имущество дороже,
чем оно было куплено).
Ставка дохода
на собственный капитал рассчитывается
на основе рыночных данных и зависит от
специфики конкретного объекта оценки.
б) Мкред - (отношение величины
ипотечного кредита к стоимости) -
налоговая доля (доля кредита) в суммарном
капитале, выложенном в недвижимость.
Естественно,
при расчете Мкред не рассматриваются
особые (льготные) условия финансирования.
в) Определение типичности условий
ипотечного кредита и ставки процента
по нему.
Когда ипотечный кредит не
имеет фиксированной процентной ставки,
то предложения типичного инвестора в
отношении процентной ставки в течение
горизонта расчета прогнозируются. При
невозможности такого прогноза не следует
применять данный метод расчета ставки
капитализации для оцениваемого имущества.
г) Типичный период владения
(горизонт расчета).
Несмотря на то, что
некоторые инвесторы приобретают
имущество не собираясь продавать его
когда-либо (передать по наследству),
следует определить, как долго благоразумный
инвестор готов владеть этим имуществом.
При расчете ипотечного коэффициента С
при помощи таблиц Элвуда в качестве
типичного периода владения недвижимостью
возможен выбор: S, 10, 15, 20 лет.
д) арр, Dep - увеличение (уменьшение
стоимости имущества за прогнозируемый
период владения.
Большинство инвесторов,
приобретающих имущество, верят в то,
что его стоимость в будущем будет расти
(в противном случае они не стали бы
вкладывать свой капитал).
е) Определение соответствующего
ипотечного коэффициента по таблицам
Элвуда. Информация для выбора таблиц:
-
прогнозируемый срок амортизации
(погашения);
- прогнозируемая ставка
процента по ипотечному кредиту;
-
прогнозируемый период владения.
ж) Выбор соответствующего коэффициента фонда погашения (SFF) (в том же разделе таблицы С). Фактор фонда погашения можно найти также в таблице шести функций денег.
з) Расчет общей ставки капитализации:
R - Rс - Мкр х С / Dep - app(SFF)
Учет возмещения капитальных затрат в коэффициенте капитализации
Как уже говорилось ранее, коэффициент капитализации применительно к недвижимости включает в себя доход на капитал и возврат капитала. Потоки доходов на инвестиции, поступление которых прогнозируется равными суммами в течение неограниченного срока, а также, если не прогнозируется изменение стоимости вложенного капитала, могут быть капитализированы по ставке процента (дисконта).
В этом случае возмещение инвестиционных затрат происходит в момент перепродажи актива. Весь поток доходов является доходом на инвестиции.
В случае, если прогнозируется изменение стоимости актива (потеря или рост), то возникает необходимость учета в коэффициенте капитализации возмещения капитала.
Рассмотрим порядок капитализации
потока доходов в следующих случаях:
1.
Стоимость капитала не меняется.
2.
Прогнозируется снижение стоимости
капитала.
3. Прогнозируется повышение
стоимости капитала.
1. Стоимость капитала не меняется.
При анализе инвестиций в недвижимость коэффициент капитализации не должен включать надбавку на возмещение капитала, если перепродажа актива произойдет по цене, равной сумме первоначальных инвестиций, и прогнозируется поступление равно-I мерных доходов.
2. Прогнозируется снижение стоимости капитала.
Когда ожидается, что стоимость вложенного капитала уменьшится, то часть или вся сумма возмещенных инвестиций должна быть получена из текущего дохода. Поэтому коэффициент капитализации текущего дохода должен включать как доход на инвестиции, так и возмещение ожидаемой потери.
Существует три способа возмещения инвестированного капитала: - Прямолинейный возврат капитала (метод Ринга). - Возврат капитала по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиции (метод Инвуда). - Возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке процента (метод Хоскольда).
Прямолинейный возврат капитала (метод Ринга)
Метод Ринга предполагает, что возмещение основной суммы происходит ежегодно равными частями. При прямолинейном возмещении капитала ежегодные суммарные выплаты уменьшаются. Это указывает на то, что прямолинейная капитализация соответствует убывающим потокам доходов и неприменима для потоков равновеликих доходов, т.к. приводит к занижению их оценки.
Возврат капитала по фонду возмещения ставка дохода на инвестиция (метод Инвуда)
Норма возврата инвестиций, как составная часть коэффициента капитализации, равна фактору фонда возмещения при той же ставке процента, что и по инвестициям. Часть суммарного потока доходов составляет ЧОД, остаток же потока доходов обеспечивает возмещение капитала или возврат. В случае 100% потери капитала часть доходов, идущая на возмещение капитала, будучи реинвестированной по процентной ставке, вырастет до первоначальной основной суммы: т.о. происходит полное возмещение капитала.
3. Прогнозируется повышение стоимости капитала
Обычно при вложении инвестиций в недвижимость типичный инвестор рассчитывает на будущий рост стоимости первоначально вложенного капитала. Этот расчет строится на прогнозе инвестора о повышении цены земли, зданий и сооружений по принципам информации, повышения спроса на определенные объекты недвижимости и т.д. В связи с этим появляется необходимость учета в коэффициенте капитализации прироста стоимости капиталовложений.
Заключение
Владение имуществом оказывает всестороннее полезное материальное и духовное воздействие на граждан:
Дает человеку чувство уверенности, доверия и уважения к людям и вещам, желание вложить в развитие экономики свой труд и капитал;
Вызывает в людях инстинктивные побуждения и духовные стимулы для напряженного труда по сохранению и улучшению имущества, не жалея своих сил и средств;
Создает потребность в крепкой государственной власти в центре и на местах;
Пробуждает и воспитывает в людях правосознание, необходимость порядка и законности во всех сферах жизни и деятельности, в том числе и на рынке недвижимости.
Список использованной литературы
Афанасьев Ю.Н., Николаев О.А., Минаев В.С. Экономика недвижимости. – Тула, 1996.
Балабанов И.Т. Операции с недвижимостью в России. – М.: Финансы и статистика, 1996.
Коростелев С.П. Основы теории и практики оценки недвижимости. – М., 1998.
4. Попов Г.В. Оценка доходной недвижимости. – М.,1995.
Введение……………………………………………………………………2
Метод прямой капитализации дохода при оценке недвижимости……..
Основные этапы процедуры оценки недвижимости методом капитализации доходов……………………………………………………
Заключение…………………………………………………………………
Список литературы………………………………………………………...
... доходах . В данной работе при оценке стоимости гаража в доходном подходе применен метод прямой капитализации . При использовании метода прямой капитализации дохода в стоимость объекта недвижимости преобразуется доход ...
Применение метода капитализации доходов в оценке гостиницы
Курсовая работа >> Экономика... оценки объекта недвижимости при помощи метода капитализации доходов , с целью определения его текущей рыночной стоимости. При проведении оценки ...) капитализации дохода Дкс. Формально по рекомендуемой формуле метода прямой капитализации доходов предприятия...
Оценка объекта недвижимости (1)
Курсовая работа >> ЭкономикаПодхода при оценке недвижимого имущества, Оценщик применил метод прямой капитализации . Метод сравнения продаж использовался при применении сравнительного подхода. При оценке ...
Метод прямой капитализации применяется при расчете стоимости производственного комплекса (предприятия, цеха, участка линии) и предполагает последовательное решение трех задач:
Определение среднегодового (среднемесячного) дохода от владения комплексом (ЧОД);
- определение коэффициента (ставки) капитализации (К)",
- определение стоимости комплекса (С) на основе среднегодового (среднемесячного) чистого дохода и коэффициента капитализации по формуле:
Коэффициент (ставка) капитализации - процентная ставка, используемая для пересчета доходов в рыночную стоимость объектов.
Если в расчетный период производились капиталовложения в оцениваемый комплекс, формула для расчета стоимости будет иметь следующий вид:
где ЧОД - чистый операционный доход;
К- коэффициент (ставка) капитализации;
В- капиталовложения в улучшение имущества.
Примерный перечень доходов и расходов, учитываемых при расчете чистого операционного дохода, приведен в таблице:
| Показатели | Обозначение | |
| Доходы | ||
| 1. | Доходы от функционирования собственности в расчетный период, в том числе: | Д 1. |
| 1.1. | Выручка от реализации продукции (услуг) | Д 1.1. |
| 1.2. | Доходы от аренды (лизинга) | Д 1.2. |
| 1.3. | Использование накопленного дохода на инвестиции и погашение кредитов | Д 1.3. |
| 2. | Доходы от продажи собственности | Д 2. |
| Доходы в целом Д=Д1+Д2 | Д | |
| Расходы | ||
| 1. | Расходы, связанные с функционированием собственности в расчетный период, в том числе: | Р 1. |
| 1.1. | Производственные затраты | Р 1.1. |
| 1.2. | Затраты по обслуживанию аренды (лизинга) | Р 1.2. |
| 1.3. | Амортизационные отчисления | Р 1.3. |
| 1.4 | Налоги, относимые на финансовые результаты | Р 1.4. |
| 2. | Расходы, идущие на покупку или улучшение собственности | Р 2. |
| Расходы в целом Р=Р1+Р2 | Р |
Чистый операционный доход от производственного комплекса рассчитывается по формуле:
ЧОД= Д-Р,
Где Д - доходы в целом;
Р - расходы в целом.
Из всех существующих методов определения коэффициента (ставки) капитализации при определении стоимости машин и оборудования применяются два:
1) метод рыночной выжимки (анализ сравнительных продаж) - коэффициент капитализации определяется на основе анализа рыночных данных о чистом доходе и стоимости объектов по имевшим место продажам.
Коэффициент капитализации определяется по формуле:
где К - общий коэффициент (ставка) капитализации;
ЧОД - значение чистого операционного дохода по каждому проданному объекту;
Ц П - цена продажи.
Данный метод наиболее предпочтителен, прост и точен, но он требует достоверной и полной информации об объектах сравнения. При этом важно, чтобы способы оценки дохода для сравниваемых объектов совпадали со способом, примененным к оцениваемому объекту.
2) Метод суммирования (кумулятивного построения) - коэффициент капитализации определяется как сумма ставки дохода (процентной ставки) и ставки возмещения (возврата) капитала.
К = р + Кф.
Ставка дохода (процентная ставка) р складывается из 4-х частей:
Чистый процент (безрисковая ставка). Определяется исходя из курса ценных бумаг государственного займа или ставок по депозитам банков высшей категории надежности;
Дополнительный риск (ставка компенсации за риск). Чем больше риск вложения капитала в конкретную отрасль, тем больше величина процентной ставки;
Нагрузка управления инвестициями (инвестиционный менеджмент). Чем более рискованы и сложны инвестиции, тем более компетентного управления они требуют;
Отсутствие ликвидности (низкая ликвидность) - это риск, связанный с возможностью возникновения потерь при реализации объекта оценки из-за недостаточной развитости или неустойчивости рынка. Для ее расчета необходимо проанализировать динамику цен на рынке машин и оборудования, а также временные факторы, обусловливающие динамику продаж (т.е. среднее время ожидания сделки после подготовки объекта к продаже, приводящее к возможным потерям капитала).
Ставка возмещения капитала Кф определяется по формуле.
Под капитализацией дохода понимается получение текущей стоимости будущих выгод от владения недвижимым имуществом. Капитализированный доход от недвижимости и есть оценка ее текущей стоимости.
Базовыми понятиями в методах капитализации являются понятия чистого операционного дохода (NOI) и ставки капитализации (R).
В рамках доходного подхода стоимость недвижимости (V) рассчитывается по формуле:
Если в проведенном анализе стоимости используется доход за один год (или среднегодовой доход), то такой метод оценки называется методов прямой капитализации, а если в анализе используется поток будущих доходов (рентные платежи по годам за вычетом эксплуатационных расходов и выручка от продажи в конце периода владения) со своими ставками капитализации, то такой метод носит название метода дисконтирования денежных потоков.
Чистый операционный доход (NOI). Понятие чистого операционного дохода используется только в теории оценки недвижимости.
Чистый операционный доход - это рассчитанная устойчивая величина ожидаемого чистого годового дохода, полученного от оцениваемого имущества после вычета из действительной выручки всех операционных расходов и резервов, но до обслуживания долга по ипотечному кредиту и учета амортизационных отчислений.
Чистый операционный доход рассчитывается для первого после даты оценки года эксплуатации недвижимости, сданной в аренду на условиях рыночной арендной платы.
Последовательность расчета NOI следующая:
1. Определяется потенциальный валовой доход (ПВД) от сдачи недвижимости в аренду в первый после даты оценки год на условиях рыночной арендной платы.
2. Определяется эффективный валовой доход (ЭВД) посредством вычитания из ПВД предполагаемых убытков из-за незагруженности помещений, смены арендаторов, потерь при сборе арендной платы
3. Из прогнозируемого ЭВД вычитаются все годовые прогнозируемые расходы, к которым относятся постоянные и операционные расходы, а также резервы.
Потенциальная валовая выручка (валовой доход) представляет собой ожидаемую суммарную величину от основного вида деятельности и дополнительных услуг, которые сопутствуют основному виду деятельности, базирующемуся на оцениваемом объекте недвижимости. Например, если домовладелец сдает в аренду квартиру, то арендная плата является валовой выручкой от основного вида деятельности, а выручка от пользования стиральными машинами, сушилками и т.д. является дополнительной выручкой. В сумме валовая и дополнительная выручка представляют собой потенциальную валовую выручку. Причем для оценки рассчитывается валовая и дополнительная выручка за первый после даты оценки год, т.е. предполагается, что на дату оценки рассматриваемое имущество свободно от использования.
Расходы по эксплуатации объекта подразделяются на постоянные, операционные и резервы.
К постоянным расходам следует отнести расходы, которые не зависят от степени загруженности объекта недвижимости. К ним можно отнести налоги на имущество и страховые взносы.
К операционным расходам относятся издержки по эксплуатации объекта, предоставлению услуг пользователю и поддержанию потока доходов. В состав эксплуатационных расходов объекта недвижимости входят: плата за управление объектом, зарплата и премии обслуживающего персонала, социальное страхование работников, коммунальные услуги, расходы на содержание объекта (оплата услуг охранной и противопожарной служб, по обслуживанию лифта, телефона и т.д.), представительские расходы, расходы на рекламу, банковские услуги, а также транспортные расходы.
К резервам относятся издержки на покупку (замену) для объекта недвижимости кухонного оборудования, мебели, посуды и других принадлежностей.
Следует отметить, что расходы на капитальный и текущий ремонт оцениваемого объекта не включается в данный перечень расходов – они переносятся в состав амортизационных отчислений.
Особое внимание следует уделить статьям других фиксированных расходов, не включенных в состав эксплуатационных расходов и резервов. Это затраты на обслуживание долгов, например проценты за кредит и проценты по страхованию кредитов, амортизационные отчисления, налог на прибыль и другие налоги, а также вознаграждение управляющим.
Следует также сказать, что часть таких затрат, например амортизационные отчисления, входит в состав себестоимости производства; часть, например вознаграждение управляющему, покрывается за счет прибыли, а некоторые издержки, например затраты на покрытие долгов, возмещаются частично из прибыли, частично за счет себестоимости производства. Все фиксированные эксплуатационные расходы и резервы входят в состав себестоимости производства.
Ставка капитализации. Hаиболее сложным вопросом оценки доходной недвижимости является определение ставки капитализации. Простейшим способом определения ставки капитализации является получение ее с помощью собранных на рынке данных. Ставка капитализации равна:
где NOI - чистый операционный доход
V - стоимость недвижимости
R - ставка капитализации
Ставка капитализации, определенная таким способом, называется общей ставкой капитализации. Для ее определения необходимо иметь рыночные данные по продажам аналогичных объектов недвижимости. При этом по каждому объекту необходимо получить значения NOI (чистого операционного дохода) как если бы эти объекты оценивались вновь.
Получение таких данных сильно осложнено в условиях становления рынка, но при этом данный метод является наиболее точным и чаще всего применяется в условиях рыночных отношений.
Пример: Исходная информация:
| Объекты | Продажная цена | NOI | Общая ставка дохода |
| Оцениваемый | |||
| Объект 1 | 0,12 | ||
| Объект 2 | 0,11 | ||
| Объект 3 | 0,105 |
Чистый операционный доход (N01) от оцениваемого объекта - 57000 тыс. р. Необходимо определить стоимость объекта.
Решение: Упорядочение ряда: 0,105 - 0,11 - 0,12.
Среднее значение - 0,112.
Модальное значение Мо - нет.
Медианное значение Ме = 0,11.
После сравнения качества сопоставимых объектов оценщик решает, что желательное значение общей ставки дохода 11,5%. Тогда стоимость объекта будет равна:
57000: 0,115 = 495650 тыс. р.
Метод связанных инвестиций.
В теории оценки выделяется много других методов определения коэффициента капитализации, основанных на методах инвестиционной группы и ипотечно-инвестиционного анализа.
Мировая практика исходит из того, что почти все сделки с недвижимостью совершаются с привлечением ипотечных кредитов, то есть используется финансовый левередж (рычаг).
Кредиты для финансирования сделок с недвижимостью привлекаются в силу ряда причин, среди которых можно выделить следующие:
1. Стоимость недвижимости высока, и лишь немногие покупатели располагают достаточной суммой для ее приобретения.
2. Те, кто обладает достаточными средствами, стремятся уменьшить риск вложений капитала, то есть стремятся диверсифицировать свои инвестиции.
3. Использование кредитов позволяет инвестору контролировать большие объемы собственности, приносящей доход.
4. Экономия за счет сокращения налогов (в большинстве стран проценты по кредиты не облагаются налогом).
Следовательно, инвестиции в недвижимость в большинстве случаев состоят из двух составляющих: ипотечный кредит и собственный капитал. При этом ставка капитализации должна удовлетворять рыночным требованиям дохода на обе эти части инвестиций с учетом риска вложений капитала в недвижимость. В противном случае эти инвестиции в виде собственных средств и кредиты будут вложены в другой более доходный проект.
Таким образом, ставка капитализации разделяется на две составляющие: Ипотечная постоянная и ставка капитализации на собственный капитал.
Ипотечная постоянная (R i) представляет собой отношение ежегодных выплат по обслуживанию долга к основной сумме ипотечной ссуды.
Ставка капитализации на собственный капитал (R s) - это отношение денежных поступлений до вычета налогов к сумме вложенных собственных средств. Это понятие следует отличать от нормы прибыли инвестора, так как ставка капитализации на собственный капитал, кроме нормы прибыли, включает еще возврат вложенного капитала.
В большинстве стран с развитым рынком недвижимости ставка капитализации на собственный капитал является основным инвестиционным критерием. Она определяется на основе анализа сопоставимых продаж и зависит от мнения оценщика. Когда известны ипотечная постоянная и ставка капитализации на собственный капитал, то общую ставку можно получить с помощью метода инвестиционной группы, или методы связанных инвестиций.
R = M * R i + (1 – M) * R s ,
где М – отношение величины кредита к стоимости недвижимости.
Метод инвестиционной группы может быть применен для определения ставки капитализации и при разделении инвестиций на землю и здания, при условии, что можно получить ставки капитализации для каждого из компонентов. В этом случае формула для расчета принимает вид:
R = L * R L + B* R b ,
где R – ставка капитализации для связанных инвестиций;
L – стоимость земли в долях от общей стоимости недвижимости;
R L – ставка капитализации для земли;
B – стоимость здания в долях от общей стоимости недвижимости;
R b – ставка капитализации для здания.
Метод капитализации доходов. В методе прямой капитализации определение стоимости производится путем одного математического действия, при котором используется единая ставка капитализации дохода за 1 год (или среднегодовая ставка за несколько лет). Hа практике часто бывает так, что денежные потоки от владения недвижимостью являются неравномерными и ставки капитализации их также могут быть различные. В этом случае для определения текущей стоимости необходимо дисконтировать каждый денежный поток. Такой подход носит название «метод капитализации дохода» или «метод дисконтирования денежных потоков».
Метод капитализации дохода представляет собой способ конвертации будущих выгод от владения недвижимостью в ее текущую стоимость. Эти выгоды состоят из двух частей:
1-я - периодические денежные потоки от эксплуатации недвижимости (NOI) и дополнительные чистые денежные потоки без амортизации и подоходного налога.
2-я - денежный поток от продажи недвижимости в конце периода владения за вычетом издержек от оформления сделки.
Определяющим шагом в методе капитализации дохода является выбор соответствующих ставок капитализации. Этот процесс должен проводиться оценщиком на основе детального исследования рынка. При этом следует иметь в виду такие моменты:
1. Точные значения ставки капитализации и дохода от объекта можно получить только после его продажи. Задача же оценщика состоит в том, чтобы прогнозировать эти показатели до или в период владения недвижимостью.
2. При проведении анализа могут быть использованы данные по сопоставимым продажам. Однако следует иметь в виду, что эти данные отражают прошлые ожидания от владения недвижимостью, а не ожидаемые в прогнозируемый период.
3. При проведении анализа оценщик должен учитывать возможность вложения капитала в альтернативные инструменты финансового рынка и, следовательно, тенденции и динамику их развития в прогнозный период.
4. Ставки капитализации учитывают ожидаемые риски вложения капитала в недвижимость. Различные денежные потоки от нее могут иметь различные риски и, следовательно, различные ставки капитализации.
5. В процессе анализа оценщик должен получить определенный диапазон значений ставок капитализации для оцениваемого объекта, который находится в границах сопоставимых продаж.
6. Окончательный выбор ставок дохода целиком зависит от мнения оценщика, основанного на его опыте и проведенном анализе.
Вариант 14 6. ОСНОВЫ СРАВНИТЕЛЬНОГО ПОДХОДА К ОЦЕНКЕ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ
6.1. Сущность сравнительного подхода
Подход прямого сравнительного анализа продаж - это метод оценки рыночной стоимости объекта путем сравнения недавних продаж сопоставимых объектов с оцениваемым объектом после осуществления соответствующих корректировок, учитывающих различия между ними.
Оценщик анализирует реальные рыночные сделки и сравнивает объекты, по которым они проводились, с оцениваемым объектом. Этот подход основан на принципе замещения. Предполагается, что рациональный инвестор или покупатель не заплатит за конкретную собственность больше, чем обойдется приобретение другой сходной собственности, обладающей такой же полезностью. Поэтому цены, заплаченные за сходные или сопоставимые объекты, должны отражать рыночную стоимость оцениваемой собственности.
При прямом сравнении продаж оценщик рассматривает сопоставимые объекты, которые были проданы на соответствующем рынке; затем вносятся поправки на возможные различия между оцениваемым и сопоставимыми объектами. В результате определяется продажная цена каждого из сопоставимых объектов, как если бы при продаже он имел те же основные характеристики, что и оцениваемая собственность. Скорректированная цена позволяет оценщику сделать логические выводы о том, какова возможная стоимость оцениваемого объекта на рынке. Подход прямого сравнительного анализа также называется методом сравнительных продаж (comparative sales approach), рыночным методом (market approacn) или методом рыночной информации (market data approach).
В условиях недостаточного развития рынка недвижимости применение подобного метода сильно осложнено ввиду отсутствия подходящей информации о сопоставимых продажах. При становлении рынка необходимые условия для применения сравнительного метода реализуются на рынке квартир.
Применительно к рынку квартир принцип, положенный в основу сравнительного метода означает, что если покупатель имеет возможность и желание приобрести квартиру, то ее стоимость обычно устанавливается на уровне цен продаж выбранного типа квартиры при допущении, что не понадобится много времени и дополнительных затрат на осуществление сделки.
Прямой сравнительный анализ является одним из трех подходов к оценке недвижимости. Другие два - доходный (income) и затратный (cost) - также требуют информации о рынке. В первом из них коэффициенты капитализации определяются именно исходя из рыночных данных. Затратный подход требует оценки стоимости замещения или воспроизводства исходя из информации о рыночных ценах на материалы и рабочую силу, накладных расходах и нормальной прибыли.
Ставка капитализации. В инвестировании в недвижимость вы быстро узнаете, что ставка капитализации является одним из наиболее часто используемых показателей для рассмотрения инвестиций. Это простой способ оценить финансовые результаты инвестиций, но, как вы увидите в этой статье, у него есть ограничения.
Введение
Метод прямой капитализации - это расчет коэффициента капитализации. Это как определение. Максимальная ставка рассчитывается и определяется так. Например, если здание производит $ 10,000 чистого операционного дохода и продает за $ 100,000, ставка может быть рассчитана как 0.1. Предельные ставки выражаются в процентах, поэтому мы читаем это как 10 процентов. Простота этого расчета позволяет быстро переставить его для решения неизвестной фигуры. В приведенном выше примере мы знаем NOI и значение, но если бы у нас были только NOI и ставка капитализации, мы могли бы так же легко определить значение. Полезность этого очевидна, поскольку вы не всегда будете иметь все три части информации. прямой капитализации можно увидеть ниже на фото. Это пример из сферы недвижимости.
Сфера использования метода прямой капитализации дохода
Поскольку ставка капитализации может быть рассчитана так быстро и легко, она стала цифрой, которую инвесторы и другие специалисты по недвижимости используют для сравнения одной инвестиции в другую. Две инвестиции могут находиться на рассмотрении, где оба имеют дико разные прейскурантные цены и шумы, но если к каждому применяется одинаковая ставка ограничения, вы можете легко сравнить их.
Профессиональные оценщики и инвесторы в недвижимость используют различные подходы к определению стоимости. Метод прямой капитализации является лишь одним из них, и это опирается на ту же формулу, которую мы ввели ранее. В финансовой терминологии метод оценивает здание как “бессрочное”. Фактически, математика, лежащая в основе этого расчета, предполагает, что инвестиции будут продолжать приносить доход на неопределенный срок.
Ставка капитализации служит ”дисконтом", который инвесторы применяют к этому потоку дохода для различных рисков, с которыми он приходит. Нет такой вещи, как безрисковые инвестиции, поэтому инвесторы делают скидку на любой поток доходов, чтобы учесть потенциальные проблемы и убытки, которые могут возникнуть с ним. Ставка капитализации просто говорит нам о соотношении дохода к цене, которую инвесторы готовы принять для будущего потока дохода.
Какой NOI ты используешь
Это вопрос, который инвестор всегда должен задавать, глядя на ставки капитализации. Нет общепризнанной NOI. Это создает проблему для инвесторов, когда они пытаются определить ставку рыночной капитализации для данной инвестиции. Они, возможно, слышали, что имущество по соседству с рассматриваемым продавалось “в пределах семи процентов", когда это могло быть просто на ”брокерских" номерах, которые завышали NOI. Если NOI выше или ниже, это будет иметь прямое влияние на истинную ставку капитализации, по которой торгуется актив. Поэтому важно работать с вашей командой, чтобы критически оценить сопоставимые рыночные показатели и тщательно рассмотреть, какие предельные ставки вы считаете действительными.
Когда следует ли использовать этот метод
Ставки капитализации и подход прямой капитализации к оценке является полезным инструментом, чтобы иметь в вашем наборе инструментов в качестве инвестора. Это позволяет для быстрого анализа сделки, и, если сделано системно с критическим объективом, может быть мощным методом. Однако, помимо этого, существует множество вспомогательных или альтернативных методов оценки. Знание того, когда вам нужно сделать больше, чем этот один расчет, является важным набором навыков при разработке возможностей анализа сделок.
Вывод формулы метода
В анализе инвестиций в недвижимость ставка капитализации равна отношению чистого операционного дохода к стоимости недвижимости. Ставки капитализации сопоставимых объектов используются для дисконтирования чистого операционного дохода объекта недвижимости с целью получения его внутренней стоимости.
Как и любые другие инвестиции, недвижимость оценивается по приведенной стоимости будущих денежных потоков. Существует два метода оценки стоимости недвижимости: метод прямой капитализации и метод дисконтирования денежных потоков. В варианте прямой капитализации поток дохода от имущества, измеряемый чистым операционным доходом, считается бессрочным, а стоимость имущества равна NOI, деленному на ставку дисконтирования.
Формула
Стоимость имущества методом прямой капитализации определяется по формуле приведенной стоимости бессрочного платежа:
r -ставка капитализации, а NOI - чистый операционный доход. Он по своей сути включает в расчет темпы роста NOI. Предельная ставка r равна ставке дисконтирования i минус скорость роста g. Это переменные для формулы метода прямой капитализации.
Переставляя приведенное выше уравнение, мы получаем математическое выражение для r. Ставка капитализации r определяется на основе отношения чистого операционного дохода (NOI) к стоимости сопоставимых объектов недвижимости. NOI равных доходов- имущество за вычетом всех операционных расходов, ремонтов и технического обслуживания, страхования, налогов на имущество, коммунальных услуг и т. д. NOI - это неровная мера чистых денежных потоков, т. е. она не вычитает никаких процентных расходов или любых других капитальных затрат, а также стоимости имущества и максимальной ставки.
Предельные ставки
Предельные ставки, используемые для оценки имущества, должны быть из сделок с недвижимостью, которые очень похожи на имущество, оцениваемое с точки зрения местоположения имущества, размера, характера имущества (жилое и коммерческое), срока аренды (краткосрочный или долгосрочный), возраста, т. е. определяются ли затраты на ремонт и улучшение и т. д.
Пример использования метода прямой капитализации дохода
Учитывая следующие данные, значение свойства A с использованием предельной ставки, полученной с использованием информации, доступной для продажи имущества B и C в зависимости от того, является наиболее подходящим. Пример метода прямой капитализации при оценке бизнеса:
Свойство B больше похоже на свойство A, чем свойство C, следовательно, мы должны значение свойства А, используя процент капитализации, полученное из значения и NOI информации о свойстве B.
Ставка верхнего предела, используемая выше, может быть скорректирована вверх или вниз с учетом различий между сопоставимым свойством (т. е. свойством B) и оцениваемым свойством (т. е. свойством A).
Прямая капитализация против анализа дисконтированных денежных потоков
Многие брокеры рынка коммерческой недвижимости, кредиторы и собственники используют оценки недвижимости, имея значение доходного подхода. Оценка, полученная из прямой капитализации - анализ дисконтированных денежных потоков (DCF). Для оценки стоимости с прямой капитализацией, стабилизированный чистый операционный доход (NOI) делится на ставку рыночной капитализации. Оценка стоимости, анализ DCF требует оценки каждый год вместе с NOI, наряду с ожидаемой стоимостью реверсии в конце периода анализа. Обычно аналитик использует капитализацию доходов для оценки возвратов. Эти ожидаемые денежные выгоды затем дисконтируются на соответствующем тарифе для того, чтобы получить рынок оценки стоимости. Метод прямой капитализации при оценке инвестиционных рисков считается по приблизительно таким же правилам.
Оценка чистого операционного дохода
Хотя эти расчеты просты и понятны, они зависят от предположений оценщика или оценки. При использовании прямой капитализации, свойства стабилизированного NOI необходимо оценить. Эта оценка разработана на основе рыночных данных для сопоставимых объектов недвижимости в рыночной зоне; представляет мнение оценщика о том, как имущество должно сработать. Потому что мнение оценщика основано на наблюдении рыночных данных, трудно придираться к его или ее оценке NOI. Когда рынок “адекватный”, понятие "стабилизированный NOI" особенно полезно. Однако особую озабоченность вызывают две области.
Во-первых, что делать, если недвижимость имеет значительную вакансию на момент оценки? Очевидно, никто не развивает недвижимость с ожиданием значительной, постоянной вакансии. Так, оценщик может использовать рыночную долю вакансий, а не свойства реальных вакансий. Это приводит к увеличению NOI для свойства предмета и может завышать значение свойства.
Во-вторых, если ожидается, что будущий NOI собственности увеличится из-за повышенного спроса на площади, что приводит к повышению арендных ставок, прямая капитализация за один год NOI может занижать стоимость недвижимости. Потому что анализ DCF позволяет ежегодные регулировки внутри ставки арендной платы, нормы вакансий, потерь по инкассо и операционным расходам, анализ DCF может быть использован для ожидания покупателем увеличения NOI с течением времени.
Когда имущество, как ожидается, станет полностью арендованным в течение ближайших трех-пяти лет, например, стоимость проживания может быть снижена до желаемого уровня. Эта спецификация ожидаемых изменений приводит к реалистичным оценкам NOI в течение периода - результат намного лучше, чем капитализация годичного NOI. Но с другой стороны, просто предполагая, что доля вакансий будет сокращена в течение трехлетнего периода, это может привести к завышению NOI.
Анализ DCF идеально подходит для таких ситуаций, как эта. Однако, анализ DCF не сильно полезен при информации о том, что объект недвижимости полностью сдан в аренду. Приведенная стоимость ряда равных годовых денежных потоков равна эквиваленту капитализированной стоимости. Это не ошибка в использовании свойств анализа DCF, когда не ожидается существенных изменений в NOI. Однако пользователи оценочного отчета должны понимать, что результаты этого метода не лучше, чем те, которые производятся путем правильного применения прямой капитализации. Метод прямой капитализации при оценке инвестиционных рисков считается по приблизительно таким же правилам.
Выбор капитализации и ставок дисконтирования
Теоретически опасения по поводу капитализации одного года NOI исключены. Мастерство оценщика в определении рыночной капитализации, ставка от сопоставимых продаж - это играет большую роль. Если ставка рыночной капитализации получена из продаж недвижимости с долей вакантных площадей, сопоставимой с предметами с соответствующими ожиданиями покупателя о судьбе полностью арендованного объекта недвижимости, значение смогло быть оценено с некорректированного NOI и ставки рыночной капитализации.
Также покупатели, которые ожидают в будущем NOI повышение его свойств цен на оплату труда, отражают эти ожидания. В обоих случаях ожидания отражаются на наблюдаемой капитализации цены. Проблема оценщика возникает при необходимости сопоставить объекты, которые не могут быть найдены. В этом случае оценщик должен разработать ставку капитализации и оценить NOI из лучших доступных аналогов и произвести оценку рыночной стоимости, которая отражает ожидания потребителей.
Для анализа DCF используется соответствующая ставка дисконтирования, преобразующая оценки NOI в оценку значения. Когда анализ DCF используется для оценки рынка недвижимости, ставка дисконтирования должна быть извлечена из рынка с использованием данных сопоставимых свойств. Итак, потребность в соответствующих сопоставимых данных одинакова для анализа DCF и для прямой капитализации. Когда анализ DCF используется для инвестиционного анализа, требуемая норма прибыли должна использоваться для дисконтирования ожидаемых денежных потоков.
Необходимый трудный выбор
Анализ прямой капитализации и DCF - каждый подходит в определенных обстоятельствах. В частности, прямая капитализация подходит для ожидания свойств стабильного анализа NOI; DCF хорошо подходит для ожидаемых свойств изменяющегося NOI. Выбор подходящей ставки капитализации и ставки дисконтирования иногда может быть трудным для обоих методов. Основное преимущество анализа DCF в том, что в сборе данных, необходимых для оценки NOI за период анализа, нужно узнавать о перспективе предмета собственности.
Анализ DCF требует тщательного рассмотрения. Ставка капитализации ожидаемого спроса и предложения для определенного типа космических и эксплуатационных расходов. Правильно сделанный, такой анализ может предоставить информацию, которая не очевидна через прямую капитализацию. Часто, однако, первичное использование анализа DCF подтверждает рыночную стоимость оценки прямой капитализации. Несмотря на то, что для некоторых свойств NOI оценки, используемые в анализе DCF, могут быть более точными, независимое подтверждение оценки прямой капитализации рыночной стоимости требует соответствующей скидки ставки.
Вывод
В современном мире есть большое количество экономических инструментов и разобраться в них достаточно сложно. В этой статье подробно разобран метод прямой капитализации. Это очень полезный метод, который часто используется в экономике. Теперь читатель с ним знаком и может им пользоваться. Метод прямой капитализации дохода при оценке любой формы бизнеса или объекта дохода помогает построить успешный бизнес с минимальными рисками.